街並と天空 　　

『夢と夢をつなぐこと・・・』

それが私達のモットーです。
トータルプラン長山の仲介


各土地情報を見る上での主な注意点と補足説明


　※市街化調整区域内の土地を購入し建築等をされる御予定の場合、取引に際して都市計画法上の開発許可や茨城県条例・開発審査基準等の建築(開発)許可が必要となる場合があります。そして、これらに該当する場合には、一般的に買主様ご本人の様々な要件や地域的な規制、建築予定の建物用途及び規模等にも制限があります。
　ただし、例外として既設団地等の旧法令で認可された宅地造成区域内において主に住宅建築を目的とする場合や、そもそも都市計画法による「線引き」によって市街化区域と市街化調整区域とを区域分けした際(牛久市及び龍ケ崎市は昭和４５年１１月２５日・つくば市は昭和４８年１２月２８日)に初めて市街化調整区域に決定された土地上に、この「線引き」以前から間違いなく建築物等が存在しており、かつ人が実際に暮らしていたことなどの要件が満たされることが明らかな場合には、建築(開発)許可は不要で通常の建築確認申請のみで良いという物件もあります。
　また最近では、つくば市のように地方自治体の条例によって決定された「区域指定制度」によって・・・「指定区域内における一定の用途・規模等の建築物についてなら、どなたであっても建築(開発)許可及び建築確認申請を経ることによって建築可能です。」というような物件もあります。

　上記のように、市街化調整区域内の土地に建築予定の場合・・・そもそも、この区域自体が原則的に市街化(開発)を抑制していこうという区域ですから、どうしても不動産の購入に際し関係法令等が複雑になりますし、買主様ご本人の様々な要件等もケースバイケースのため、一般の方には正直わかりにくいと思います。ただし、一般的に市街化区域の物件と比べても、いろいろな便利さについては多少見劣りすることなどもありますが、土地相場も安価であること、広めの面積を買い求めることができる、自然環境が豊かであることなど、捨てがたいメリットがあることも事実です。

　　各物件の土地が、実際にどのような要件が必要になるのか等の詳細については、まずは当社までお問い合わせ下さい。当社では、さらに具体的な段階でのご相談の際にも建築士との協力体制等も整っておりますので、何なりとご相談下さればと思います。

　　また、売土地物件情報に限らず本サイト内の「市街化調整区域」関連情報は、あくまでも茨城県の都市計画区域内で通用する事柄なので、まず隣接県等においては全く別物であるとご理解下さい。

　※市街化調整区域内の土地で地目が農地(田、畑)であり、かつ一般の方(農業従事者以外の方)が御自身の住宅建築等を目的に該当土地を購入する場合には、取引に際して所定の農地転用“許可”が必要となります。

　※市街化区域内の土地で地目が農地(田、畑)であり、かつ一般の方(農業従事者以外の方)が御自身の住宅建築等を目的に該当土地を購入する場合には、取引に際して所定の農地転用“届出”が必要となります。
　　　
　※法地(のりち)とは、一般の“傾斜地”のことで・・・コンクリート擁壁(ようへき)などで施工済の物件もあれば、自然のままになっている自然法(しぜんのり)、あるいはその両方を含んだ物件もあります。また、その傾斜角度も様々です。・・・物件が、この自然法(しぜんのり)に該当する場合、その傾斜角度や土質等の実際の状況が、開発行為の技術基準“以下”であった際には、新たに“擁壁(ようへき)等”の築造など現実の“対応”が必要となることがあります。

　ちなみに、傾斜の程度や日照状況、どのように道路と接しているか(傾斜面の上側で接道しているのか、反対に傾斜面の下側で接道しているのか)等にもよりますが、家庭菜園や果樹を植えたり花畑にするなど、こういった環境を“上手”に利用される方もいらっしゃいます。また、なかには通常の平坦地の場合と比べて多少建築費等がかかりますが、どうしても土地をもっと有効に利用したいという理由で、建物の敷地部分として計画・施工される方もいらっしゃいます。
　　　
　※「上物あり」とは、その土地上に建築物や工作物が現在存在しているという状況で、その上物建築物等を買主側では実際に利用しないと想定して売り出しているものです。一般的に築年数が経ってきたものや、現在の建物用途が明らかに一般的でないと判断されるもの・・・たまたま市街化調整区域内の物件で買主を確定できていないまま建物を取壊してしまうと権利承継の観点から再建築の際に支障をきたす恐れがあって“証拠”としての現物がどうしても必要であると判断される場合・・・など、理由は様々です。また、どのようにして買主様に物件を引渡すかという条件もその物件や売主様および買主様の状況等によって異なります。・・・これも実際には、取引総額と取引方法を熟慮の上、売主様あるいは買主様のどちらか一方(状況によっては共同手続・負担折半などで)の費用負担によって取壊しと登記等の諸々の手続きをする方法・・・市街化調整区域内の物件なので、まずは現況のままで引渡すこととし建物代金を取引総額から差し引いた上(売値に入れない)で買主様に登記上の土地及び建物の形態で取引をし物件を引渡す場合など様々です。

　ちなみに、その土地上の建物代金(上物代金)というものを物件査定そのもの(評価)では、取壊し等にかかる費用をあらかじめ差し引いて売り出している物件も多いためか、なかには「完全な自己責任において取引後リフォーム等をしますので、いくらか古くても柱や梁、屋根構造等がしっかりしている上物であれば充分です。・・・」ということで、上物や土地状況の隅々までじっくり視て、購入を決めるお客様もいらっしゃいます。
　　　
　※「セットバック」とは、敷地側から見たときに前面道路との道路境界線が敷地内側に後退することや、後退部分そのものを、こう呼んでおります。また、法律上一方的に道路とみなされるため「みなし道路」と呼ぶこともあります。この「セットバック＝みなし道路部分」には、公衆の通行等の障害となるような、建築や門・塀などの設置は一切できません。

　これは・・・建築基準法第４２条第２項に規定によって、幅員４ｍ未満の道路が、原則としてその道路中心線から２ｍ(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では３ｍ)の位置が道路と敷地の境界であるとみなされるためです。ですから、この｢道路｣としての部分を確保しなければ、当然ながら建築の前段階で必要となる建築確認申請等は受理されません。

　ちなみに、道路中心線から原則２ｍ(３ｍ)後退となっておりますが、その道路中心線から２ｍ以内に河川・がけ地・鉄道路線敷等がある場合は、そちら側での後退が不可能であるため、これらのものと道路との境界線から敷地側に４ｍ後退した線が「みなし道路」との境界線となります。また、一般にセットバック部分は、直ちに道路状に築造(アスファルト舗装、側溝設置等)することまでは要求されません。ただし、セットバック部分に接して、「位置指定道路」(簡単にご説明すると、土地を建築物の敷地として利用するために築造する私道で特定行政庁による位置の指定を受けたもので築造技術上の基準に適合するもの)を設ける場合や、建ペイ率の角地割増し緩和規定の適用を受ける場合などは、道路状に築造しなければならないことがあります。

　・・・さて、そもそも道路中心線から両側に対して何故２ｍ(結果的に最低幅員４ｍ)確保する必要があるのでしょうか。・・・これには諸説ありますが、筆者自身勝手に納得している現実的な理由のひとつとしては・・・緊急時における緊急車両(消防自動車等)の通行・作業等のために最低限必要な道路幅員であるということでしょうか。
　　　
　※「建築条件付き売地」についての概要説明は・・・(別ページでご説明していますので、こちらをご覧下さい。)