街並と天空 　　

『夢と夢をつなぐこと・・・』

それが私達のモットーです。
トータルプラン長山の仲介


『金利１％の違いで返済額は？』＋住宅ローンについて


！マーク


　今や、不動産を購入する際に銀行の住宅ローン等を利用するお客様がほとんどです。そして、お客様が実際に購入する物件を決め、住宅ローンを申込む銀行とその組み方を判断して正式に申込むまでには、幾度もご自分やご家族の将来のライフプランを見つめ直して『本当にこれでいいのか？』と自問自答されるのが普通です。また、住宅ローンに関して知らないことが多いままに数十年の支払いを想像、ある意味“覚悟”できてしまう人は稀でしょう。
　このページでは、各銀行がホームページ上等で行っているローンシミュレーション等ほど詳細な情報提供はできませんが、知っておいても損のない予備知識や、皆様それぞれのご事情に沿ったローンを選択する為のきっかけになればと思い、「金利１％の違いで返済額は？」というテーマに関連させて、その比較・ポイントの整理・その他留意点を挙げてみました。なお、茨城県南地域以外の方やその金融機関によって当てはまらない場合もあると思いますが、ご了承下さい。

　さて、住宅ローンで融資を受けようとする場合、その借入先としては、いわゆる地方銀行（常陽銀行、筑波銀行など）・いわゆる都市銀行（みずほ銀行、三井住友銀行、UFJ銀行、りそな銀行など）・信用金庫（水戸信用金庫など）・信用組合（茨城県信用組合など）・労働金庫（中央労働金庫）・ＪＡバンク・住宅金融支援機構のフラット35を主に取扱う全宅住宅ローン㈱などのモーゲージバンクと呼ばれるものなど様々です。
　そして、その金融機関によって借入可能な限度額・金利・諸条件は異なってまいります。Ａ銀行では融資額の減額があったり、融資を断られたりする場合でも、Ｂ銀行では何とかＯＫという場合もありますし、借入に係る諸経費を比べると総額で○○万円も違うという場合もあります。
　現実には、借入するご本人のご事情や状況と、その購入不動産の評価額（注．詳しくは後述しますが、金融機関側による独自の評価・査定方法があり、必ずしも購入不動産の売買契約価格とイコール（＝）という事ではありません。）、社会の動静、経済動向、金融機関側の個々の事情等によって左右される事柄ですので、本来ならば金融機関やそのローンを選定する場合・・・不動産購入の行動に移る前に、それらについて熟知しておくことがベストなのですが・・・実際この分野に関する知識の蓄積とご本人の『よし、この不動産を買おう！』というタイミングがピタリと合致することは、ごく稀であるように思います。その為か、「自分は、どのくらい借りられるのだろうか？」、「どこの銀行がいいの？」と、時折漠然としたご相談を受けますが、前述した理由で即座に「将来に亘り、この○○銀行のローンがいいですよ。」などとは、軽率には申し上げられません。ただし、不動産売買の取引件数をそれなりに取扱う私共のような宅地建物取引業者であれば、経験上「現時点で、○○銀行の○○ローンという金融商品があるので、他銀行の住宅ローンと比べてみても、○○様のご事情に沿っているのではないでしょうか。」とか「ここのところ、○○銀行の物件に対する評価が・・・ようなのでこちらのほうが・・・。」あるいは「○○様の将来設計（ライフプラン）をお聞きするに、ここはあまり無理のない設定でローンを申し込んで・・・○年後あたりに一度見直しをして・・・するほうが、○○様にとって現時点で、よりベターな選択ではないでしょうか？」etc・・・などのご提案やアドバイス、金融機関のご紹介等できますので、信頼のおける業者に率直に相談する事も、不動産取引の成立とその先の暮らしを見越す上で重要なポイントと云えるでしょう。


　　(Ａ)　まず、金利について主な留意点を挙げます。

　　　　◆　金利そのものは、各金融機関でその都度変化しますし、金融機関それぞれを比較しても差があります。

　　　　◆　金利の種類も、○年固定選択型、完全固定型、変動金利型、上限金利設定型など、いろいろです。

　　　　◆　○年固定選択型は、○年間の金利が固定となり、○年後（期間満了時）にその時点での金利に切り替わる方式のものです。

　　　　◆　完全固定型は、将来金利全体が上昇しても心配ありませんが、一般的に他の金利型より社会や経済動向等のリスクを抱えているため、比較的高い金利設定となっています。

　　　　◆　変動金利型は、将来金利が上昇すると負担が増えますが、逆に下降した場合には有利になります。

　　　　◆　上限金利設定型は、読んで字の如く、この特約期間中は設定した上限金利を超えない範囲内で金利が変化する方式のものです。

　　　　◆　また、各銀行によって優遇金利：（条件が合う場合に　概ね０．数％ぐらい　２００５．５現在）、あるいは優遇金利よりさらに特典のある最優遇金利：（条件が合う場合に　概ね０．数％～２．数％ぐらい　２００５．５現在）というものを設けておりまして、お財布代わりの通帳（そのローン返済や給与振込、公共料金等の引き落としをする口座）を用意するなど、いくつかの一定の条件を満たす場合に利用できるものや、同居家族に年金を受給しているご年輩の方がおられる場合、あるいはご本人が公務員であったり、大手株式上場会社勤務の方であったりすると、金利が低くなる場合などもあって、利用するための条件などもいろいろあります。

　　　　◆　なお、○年固定選択型、変動金利型、上限金利設定型などを選んで、○年後に他の金利型に切り替えられるか否か、その時に満たしていなければならない条件はどういうものがあるのか、そして切り替えられる場合にどんな制限があるのかなど、金融機関によってまちまちですから、充分な説明を受け選択することが重要です。

　　(Ｂ)　ここで、皆様におおまかなイメージをして頂くために、まず【金利１％の違い】を比較いたします。

　　　　　（サンプルとして）総額２８００万円（消費税・諸経費込）の新築戸建（土地・建物）の物件を購入するため、自己資金５００万円を頭金に充て借入額を２３００万円とし、期間３５年ローン（月々払計４２０回・ボーナス併用払なし）で組むという場合

　　　　　　・・・ローン開始時の現行金利を年２．３７５％（変動金利型・標準金利　２００５．５現在）と仮定します・・・

【金利が１％上昇したとき（２．３７５％⇒３．３７５％）の毎月の返済額と返済総額の違い】

現行金利でローン開始した場合





←金利１％の違いで毎月の返済額と返済総額がこれだけ変わります→

金利が１％上昇した場合

物件価格

２８００万円

物件価格

２８００万円

頭金

５００万円

頭金

５００万円

借入額

２３００万円

借入額

２３００万円


年利


２．３７５％

返済期間３５年
月々払計４２０回
ボーナス併用払なし


年利


３．３７５％

返済期間３５年
月々払計４２０回
ボーナス併用払なし

毎月の返済額

８万６９１円

毎月の返済額

９万３３９９円

返済総額

３３８９万２２９円

返済総額

３９２２万７４２２円

上表のように、金利が１％上昇するだけで
毎月の返済額は、１万２７０８円
返済総額にあっては、５３３万７１９３円も
多く負担しなければなりません。
住宅ローンを利用して不動産購入をお考えの方は
ある意味当然ですが、低金利時に購入することで
とってもお得になると云えます。


　　(Ｃ)　次に、住宅ローンを利用する上での主な留意点を挙げます。

　　　　◆　通常、土地と建物への融資は、抵当権設定の都合上同じ金融機関で受けねばなりません。ただし、土地購入後に新築住宅を建てようとする際など住宅金融支援機構のフラット35利用の場合は、土地に対し融資をした金融機関を経由して申込みすれば可能ですが、土地の取得時期・購入価格などに制限があるため、注意が必要です。あらかじめ、土地については自社の住宅ローンを利用し、建物については住宅金融支援機構のフラット35を利用して下さいと決めている金融機関もあります。この場合、特に注意しなければならない事は、ご本人の返済比率は問題ないのに、諸事情によって建物や設備、外構工事等で予算オーバーをきたしてしまったなど（フラット35の申込枠内では資金が不足する際）に、この金融機関側で新たにその不足分を融資してもらえるか否かです。不足分については、自社の住宅ローンの範囲内であればＯＫというところもあれば、何が何でもフラット35の枠内での取扱いでというところもあり、金融機関によってまちまちですから事前に充分な説明を受け選択することが重要です。

　　　　◆　なお、上記のように注文住宅を建てる場合、一般的にその建築途中（上棟時・現場審査終了後など）に、建築請負金額の５０％ぐらい～多いところでは７０％ぐらいを、ハウスメーカーや工務店に対し支払うことになりますので、金融機関が中間金として融資可能か否か、その内容も確認することが必要です。

　　　　◆　『少しまとまったお金が手元にできたので・・・』など、これを住宅ローンの返済にまわしたい場合などの、いわゆる繰上・途中返済の方法やその際の金融機関手数料の有無、万一ご本人が失業等の事態となった場合や大病を患ってしまった場合の団体信用保険なども、金融機関によってまちまちですから、事前に充分な説明を受け選択することが重要です。

　　　　◆　金融機関では、それぞれ独自の返済比率という基準がありまして、これはご本人の年収に対し、どのくらいまで返済可能であると認めるのかというものです。

　　　　　　たとえば、年収が５００万円ある方。○○銀行で《返済比率　４０％》に該当する場合、５００万円×４０％＝２００万円
　　　　　　　　　　年間にして　２００万円までの返済が可能であり、それに該当するローンが組めるということです。

　　　　　　この返済比率も、年収に応じて概ね２０％～４０％ぐらい、場合によっては４０％以上も、と幅があって、金融機関それぞれによって異なります。当然、年収の多い方は返済比率も高くなるので、多く借入れすることができます。また、年収が同じ場合でも、ローンを組む期間によって融資される金額は違ってきまして、より長い期間でローンを組むほうが多く借入れすることができます。ただし、ローン申込時に他にも借入れがある場合（自動車のローンや分割払いで大きな家具を購入していた場合など）は、それらの返済額を含めた計算となり、その合算した返済額がその金融機関の返済比率の範囲内でなければ、そのローンを組むことはできませんので注意が必要です。

　　　　◆　さらに、金融機関では、それぞれ独自の担保掛目という基準がありまして、これは、購入不動産の評価額に対する住宅ローン借入希望額の割合（％）をいいます。（注．この「購入不動産の評価額」とは、購入時の売買契約価格と金融機関側独自の評価・査定額を比較し、どちらか低いほうとなります。）
　　　　　　そして、概ねの金融機関の住宅ローンでは、この担保掛目の限度を通常８０％まで融資可能としているようです。最近では、これを８５％～１００％＋α（アルファ）まで融資可能な金融機関も出てきています。ここで「１００％」というと、単純に自己資金ゼロでも不動産を所有できるという錯覚に陥りやすいのでご注意を。現実的に云うと、住宅ローンの件をクリアしただけでは不動産を所有することはできません。（概ねの不動産取引において、金融機関とのローン契約締結前に、不動産売買契約をしなければなりませんが、その際契約価格の２０％以内の手付金が売主に対し必要となりますし、取引（不動産取得）後も当然に、そのローンの返済の開始や不動産取得税の請求など、いろいろとありますので、あまりギリギリな計画はお薦めできません。）・・・この場合、ローンを申込む本人の要件などについてのハードルをやや高めに設定しているようです。やはり注意が必要です。
　　　　　　さらに、金融機関によっては、原則的に市街化調整区域内などの不動産に対しては、融資そのものをしないとか、融資はしても担保掛目の限度を引下げるなどの措置をとるところもあるので、これらについても、信頼のおける宅地建物取引業者に率直に相談する事をお薦めいたします。（もちろん市街化調整区域内の不動産でも、市街化区域内の不動産と同様に住宅の新築や再建築等を合法的にできるものがあるのですが、どうしても金融機関は、万が一の抵当権やその先の事をビジネスライクに考えてしまうのです。『きちんとした法的根拠があるのだろうか？』とか、『お客様が購入しようとしている物件は、いわゆる“一身専属的な建築許可”に基づく例外的なケースに当たるのでは？』と。このような疑念に対して法律的な話や資料等によって、購入する方への重要事項説明と同様にまず金融機関に理解してもらい融資の承認を得ることは、なかなか複雑で専門的な作業となるからです。この場合のキーポイントとしては、《再建築の可否と、不特定多数の一般人に対する所有権譲渡の可否》なのですが・・・・・筆者自身、このような市街化調整区域内の不動産購入等については、茨城県では通用するけれども隣の県では全く当てはまらないこともあるような分野ですし、地方条例などによりその都度法改正など手直しが行われるものですから、当ホームページ上で別の機会にでも・・・、ご紹介したほうが良いのか・・・。また、かなり専門的で個々の物件を単位として裏付け調査をしていくような分野なので、そもそもホームページという媒体で適当なのか・・・。・・・現在に至ってもなお検討中です。ご了承下さい。）

　　　　◆　金融機関の諸経費について
　　　　　　金融機関それぞれで比較すると総額○○万円も違うという場合もありますので、注意が必要です。

　　　　　　①　ローン保証料・・・・・ローン契約（正式には、金銭消費貸借契約といいます。）に際し、連帯保証人を必要としない代わりに金融機関指定の保証会社に対し支払う費用です。その金額は借入額とローン期間によって変わってきます。最近では、この保証料を金融機関で負担する（金利等に含まれると云ったほうが正しい？）というところも出てきました。これも金融機関によってまちまちです。
　　　　　　②　火災保険料・・・・・取得する不動産にかける保険です。共済の場合もあります。概ねお客様負担となりますが、一部の金融機関では負担しているところもあります。（金利等に含まれると云ったほうが正しい？）
　　　　　　③　団体信用保険料・・・・・取得する不動産のローンを返済していくご本人の万が一に備える生命保険です。共済の場合もあります。その契約内容も、失業や入院時などに対応する様々な特約を付加したものが出てきました。最近では、概ね金融機関負担となりました（金利等に含まれると云ったほうが正しい？）が、一部お客様負担のところもあります。
　　　　　　④　融資手数料・・・・・文字通り金融機関の事務取扱手数料です。審査料と云うこともあります。
　　　　　　⑤　収入印紙代・・・・・お客様と金融機関で取り交わす金銭消費貸借契約書などに貼付する印紙代（国税）です。
　　　　　　⑥　登記料・・・・・お客様への所有権移転や所有権保存、金融機関側で設定する抵当権などの登記に関する登録免許税（国税）と司法書士手数料です。それらの金額は借入額や不動産の用途・種類、登記する権利の種類によって違います。一部金融機関では司法書士の先生を指定する場合があります。

　　（Ｄ）　余談ですが、ここは住宅ローンを申込む前の「転ばぬ先の杖」としてお目通し頂ければ、と思います。

　　　　　　まず金融機関側の事情について、ふれたいと思います。各銀行等としても、その他一般預金者等の大切な資産を“又貸し”する訳ですから、ローン申込者等に対する審査について慎重であることは当然と云えます。また、個々の審査について、ローン申込者に対してお断りする場合には、“その断る理由そのもの”を説明できないという規制があるようです。万が一、『理由について説明なしに断られた！』と気分を害されたとしても、担当した銀行員さん個人などの責任ではないという事情を、理解する必要があります。

　　　　　　　さて、先にもふれたように、金融機関側から融資額の減額があったり融資自体を断られたりすることがないように、チェックすべき主な点を挙げます。

　　　　◆　ご本人の勤続年数（同会社における社員としての所属年数）は、概ねの金融機関で２～３年以上必要ですが、１年以上あれば・・・という一部金融機関もございます。なお、全く関連性を認められない別業種への転職や脱サラをして間もないような場合は、厳しい状況と云えます。ただし、同じ業種への転職であって、結果として年収が増えたといった場合や保有資格などを活かしての転職であった場合などは、金融機関によって肯定的に捉えられることもあり、必ずしもローン審査でマイナスになるとは限りません。このようなご本人の要件についても、金融機関によってまちまちですから、充分注意が必要です。

　　　　◆　ご本人が個人事業主である場合は、概ねの金融機関で過去２～３年以上安定した所得をきちんと税務申告されているかがポイントとなります。ご家族で事業をされている場合は、実際の収支を把握するためなどに、細かな情報を求められることもありますので、帳簿類などは必ずつけておくようにしましょう。ご本人が会社経営者である場合も、実際ケースバイケースですから、事前に金融機関と相談しておくことが重要です。ただし、一部金融機関では個人事業主や会社経営者を対象に融資受付そのものをしておりません。そのあたりも金融機関によって違うので注意が必要です。

　　　　◆　「○○カード」、「○○ポイントカード」・・・持っていると旅行に出かけたときや買い物などで、便利で重宝しますが、必要以上に何枚も持っていませんでしょうか。このクレジットカードや、クレジット機能付ポイントカードというものが、ローン申込み前に意外と面倒なことになることもあります。実際にクレジット機能を全く利用していない（当然、その限度内で借入れなどしたことのない）それらのクレジットカードや、クレジット機能付ポイントカードを所有しているだけでも、金融機関が行う信用調査上に出てきてしまいます。これは消費者金融（ローン）などの場合にも同じように云えるのですが、『それらのカードにより手軽に借入する事が可能であるという状況そのもの＝所有しているカードの合計分相当のローン契約が存在している』とみなされ、将来に亘る安定的な住宅ローン返済を審査する上で金融機関から疑念を持たれてしまいます。このような場合、一般的に不動産売買契約後の住宅ローン申込前までのごく短い期間に相当な時間と労力が必要となる為、購入したいと思っている不動産の売買契約に間に合わないといったことなど、その取引自体に悪影響を及ぼしかねない事柄なので充分注意が必要ですし、できればご本人が不動産購入の行動に移る前に、信頼のおける宅地建物取引業者に対して率直に、それらカード類の保有状況や使用状況などについて相談しておく事をお薦めいたします。ちなみに、万が一それまでの全てのローン返済に対し過去５～１０年の間で延滞等があった場合には、これも金融機関が行う信用調査上に出てきてしまいますので、ローン審査上、一般的にかなり厳しい状況と云えます。・・・したがって、これらのカードを作ろうとする際は、前もって『今の自分にとって、本当に必要であるか？』をじっくり考えるべきでしょう。

　　　　◆　ご本人の健康上の理由で、団体信用保険に加入できずに融資額の減額があったり、融資自体を断られたりする場合もありますので、日頃からご自身の健康には気を配りましょう。・・・それでも万一患ってしまって、借入額の減額請求や融資自体を断られないようにしたい場合などは、購入する物件や住宅ローンの申込先、ご自身の保険についてなど全体的に検討すべきケースですので、信頼のおける宅地建物取引業者に率直に相談する事をお薦めいたします。

　　　　　　現実に、実際のローン審査によって減額融資されてしまったり、融資そのものを断られたりする理由は、様々であるという事に御留意頂けたらと思います。現在では、いろいろなタイプの金融機関がそれぞれの住宅ローンに積極的に力を入れてきておりますので、金融商品としての「住宅ローン」そのものやその審査手法等がそれぞれ異なってくることは、ある意味当然と云えるのかもしれません。


　　以上のように、住宅ローンを組むこと＝ご本人と金融機関との間での○○年間に及ぶ約束（契約）であるために、主な留意点を挙げただけでも、このような長いスペースに亘ってしまいました。どうかご了承下さい。なお、私共トータルプラン長山では、お客様の不動産購入やライフプランなど、ご事情に沿ったご提案やアドバイス、金融機関のご紹介等もさせて頂いておりますので、是非お気軽にご相談下さい。