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Ｑ１． |
売却の相談前に、準備するものを教えてくれますか？ |
Ａ． |
以下のご所有・売却目的不動産の詳細が分かるものをご用意頂くと、相談がスムーズに進みます。 ・登記済証（権利証・不動産登記権利情報）・・・ご所有不動産の面積や名義人などの確認のため必要です。 ・土地の地積図（測量図）や建物の図面など・・・購入後の増改築などその不動産に変更を加えた場合などは、できればその関係書類（図面等）もお願いします。 ・物件パンフレットなど購入当時の広告類・・・現在お手元に保管されている場合で結構です。 ・購入当時の売買契約書等・関係書類一式・・・現在お手元に保管されている場合で結構です。 |
Ｑ２． |
売却した際、どのような費用や税金が掛かるのですか？ |
Ａ． |
必要となる諸費用の項目や金額は、実際に売却する不動産やその売却方法によって異なってまいります。 媒介(仲介)の場合ですと・・・一般的に、媒介報酬(仲介手数料とその消費税)・抵当権等の抹消関係費用（住宅ローン等の支払いが終了し完済されていても、登記上抹消されていなければ必要となります）・売買契約書用収入印紙などです。 直接、宅地建物取引業者が買取る場合は・・・上記の媒介報酬(仲介手数料とその消費税)は不要です。 また、実際の不動産売却による売価(取引価格)と、その不動産を取得した際にかかった購入代金及び諸費用(当時の仲介手数料など)との間で利益が生じる場合には譲渡所得税や住民税が掛かります。尚、譲渡所得税は長期間保有していた場合には軽い税金、短期間の保有で売却した場合は重い税金が掛かる仕組みとなっています。 (※時の税制により特別控除などが受けられる場合もございますので、詳細な内容についてはお気軽にお問い合わせ下さい。) |
Ｑ３． |
売却した際、確定申告が必要となると聞いたのですが本当ですか？ |
Ａ． |
その通りです。売却した翌年に確定申告をする必要があります。年末調整で納税している一般のサラリーマンの方もこの申告が必要となりますのでご注意下さい。 申告手続きは税理士に依頼することもできますが、諸々と複雑な事情がある場合を除けば、ご本人による申告も充分可能だと思います。 尚、各税務署でも申告書の書き方等について無料相談を実施していますので、利用してみるのも良いでしょう。 |
Ｑ４． |
どのように広告・販売活動をするのですか？ |
Ａ． |
一言で云うと、営業としてできることは全て行なう可能性があります。 当社設立より３１年以上の独自ネットワークによる顧客への個別紹介はもちろん、物件所在周辺地域へのご紹介(地域タウン誌・新聞折込チラシ・各戸ポスティング)、当社サイトなどインターネットの活用、オープンハウス等の開催、不動産指定流通機構への登録、同業他社等への紹介などを行ないます。 但し、不動産指定流通機構への登録以外は売却希望者様のご事情や物件の特徴などに合わせ柔軟に対応する所存です。 |
Ｑ５． |
購入希望者募集・広告に掛かる費用は仲介手数料とは別に用意する必要がありますか？ |
Ａ． |
購入希望者の募集・広告については、当社にお任せ頂ければ、原則的に不要です。 但し、売却希望者様の特別なご要望により広告実施する場合などは、実費をご負担頂く場合もございます。 |
Ｑ６． |
ご近所に“絶対知られない”ように、家を売ることはできますか？ |
Ａ． |
・・・それは、現在の社会の有り様や不動産市場の状況を考えると不可能だと思います。 但し、“絶対”ではなく、“なるべく”という事でしたら、それを気にする程度によっては一部可能となるでしょう。 ・・・それは、大変恐縮なことですが・・・当社でその物件を買取らせて頂いたり、同業他社が買取らせて頂く方法が一つ目。この場合、早期に売却が完了します。 二つ目は、特に広告をせずに、当社が既に持つ顧客ネットワークの中から条件がマッチングする方をご紹介し、売買契約締結(成約)に繋げるといった方法です。 三つ目・・・と云ええるのか、少し疑問も残るところではありますが・・・インターネットの活用を主体に販売をしていく方法もあるでしょう。・・・それは、インターネットという媒体自体が、今のところ興味や関心を持つ人が主に閲覧するものだからです。 ・・・上記の二つ目と三つ目の方法における制約は・・・この場合・・・媒介(仲介)させて頂くことが前提となるのですが、依頼を受けた宅地建物取引業者には、上のＱ４．でもふれた不動産指定流通機構に、お預かりした物件情報を登録しなければならない法律上の義務があること。これにより、少なくとも他の不動産業者は物件の存在を認識することとなります。また、その他の広告媒体等に制限がある場合は制限なしの場合と比べ、成約までの期間を要す可能性もあります。 そして・・・上記いずれの場合であっても、取引完了後の状況においてまで完全に秘密にすることは不可能です。第一、所有者・使用者が変われば、気にされているご近所は必ずお気付きになることでしょう。また、一つ目の場合では・・・いずれ、その不動産をリフレッシュ販売するか、賃貸入居者募集などの募集広告などするからです。 |
Ｑ７． |
物件の査定とは、どのようなことをするのですか？ |
Ａ． |
査定は大別して、簡易査定(机上査定)と、さらに現実に沿った詳細査定(現地訪問査定)があります。 簡易査定は、その不動産が現在置かれている状況の調査までは行なわずに、法規制等の調査・周辺類似物件の売出し事例や成約事例の調査・最新の近隣市場動向などを考慮した凡その査定価格を算出するものです。 一方の詳細査定は、現実の売却の際に用いる方法で、上記の簡易査定(机上査定)と併せて行ないます。実際に現地訪問させて頂いて売却希望される所有者様のご事情を伺いながら、不動産の各状態を詳細に確認・調査するものです。日当たりや風通し、騒音などの環境面やリフォームなど工事の必要性等もチェックするため、より信頼性や確度の高い査定内容となります。 (よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ８． |
査定を依頼すると、やはり売りに出さないといけないのでしょうか？ |
Ａ． |
現実に不動産を売り出すか売り出さないかは、所有者様のご判断となりますので、参考として頂くだけでも構いません。 (よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ９． |
実際に売り出す時、提示された査定価格で売り出さないといけないのですか？ |
Ａ． |
実際の売出し価格は、必ず査定価格でなければならないということではありません。 しかし、査定価格そのものは、でき得る限り早期かつ有利に売買契約・取引を成就させようと、恐縮しつつ捻り出したもの・客観的に評価された適正価格と云えるものです。・・・ですから、あまりにも査定価格とかけ離れた価格設定をしてしまうと、売却達成まで長い期間を要することになって・・・結局のところ、査定価格を下回る価格でしか売却できなかったというケースもございます。売出し価格等の設定は、担当媒介(仲介)業者とよくよくご相談の上判断される事をお薦め致します。 ・・・あまり心配なさらずとも、誠実な業者であればきちんと、良い点(プラス評価)・悪い点(マイナス評価)を洗い出して、どうしたら売却希望者様のためになるのかを真剣にアドバイスする筈です。 (よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ１０． |
売却(買主)が決まるまで、住みながら売ることはできますか？ |
Ａ． |
住みながら売却することは可能です。実際に住みながら売却のお話を進めている方が多くいらっしゃいます。 こういった場合、購入希望者が現れると、担当媒介(仲介)業者から事前にご連絡申し上げた上で、実際にお住まいをご案内させて頂くこととなります。 その際には、ご協力宜しくお願い申し上げます。 (よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ１１． |
不要となった家具類があります。全て処分してから売り出さなければダメでしょうか？ |
Ａ． |
必ずしもそのようなことはありません。・・・が、不要であるという場合の多くは、購入希望者にとっても必要無しと判断されるケースもあるのでは？ とも、推察致します。・・・重要なのは、下のＱ１３．でもふれる観点上どうであるか？ という点だと思います。壊れたり故障した時など買主サイドで処分等をしてもらう“物件の付属サービス品”として、実際の購入希望者にとって魅力的か否かでしょう。 中古住宅など売却の際は、空家・空室での引渡しが原則のため、通常の場合は不要な家具類の処分は売主負担となります。 実際の処分方法としては、リサイクルショップ（古物商）での引取りや必要としている方に貰って頂いたり、家電類は家電量販店などでの引取り依頼、ご本人で解体・細分化・分別して家庭ゴミとして廃棄処分など・・・etcあります。また、一般に粗大ゴミなどの処分の手配（依頼）には、それなりの時間を要するのであらかじめ準備しておいたほうが無難と云えるでしょう。 |
Ｑ１２． |
購入希望者が自宅(物件)を見に来る際、自分(売却希望者)が注意すべきことはありますか？ |
Ａ． |
現在の不動産市場動向等を考慮すると、重要なポイントがいくつかございますので、少しばかり丁寧にご説明致します。 ご自宅(物件)を売り出されると、しばらくして担当媒介(仲介)業者とともに購入希望者が実際に見に来られます。 その際、売却希望者(成約に至ると売主)様に注意して頂きたいと、媒介(仲介)業者として切に思うことを、恐縮ですが挙げさせて頂きます。 ①家の周りや部屋の中は、できる限りの掃除・整理整頓に努めて頂くこと。 ②ご案内の直前で構いませんので、昼間であっても室内の照明を全て点けて頂くこと。(トイレや浴室も) ③厳冬期・天候不順日など以外は、なるべく窓を開け放って頂くこと。 ④物件内設備等の具体的な使用方法などは構いませんが、購入希望者の常識的な質問事項以外には、あまり詳細に説明しないで頂くこと。(特に物件価格や条件についての話は厳禁です。) 購入希望者の多くは、当然ご自宅(物件)とその他近隣類似物件を見比べていらっしゃいますし、より綺麗で実用・機能的な特徴を持っていたり、家周りなどが清々しているなど、何かと風通しが良い物件を望む傾向が強いものですから、①から③をして頂くことで、購入希望者のご案内による印象が良くなります。是非お心掛け頂くと良いと思います。(②については、物件の日当たりという宿命的な話の為となりますが、照明を点けて頂く事でかなりイメージが変わると思います。) 尚、中古住宅の場合、基本的に買主が物件購入後リフォーム等をすることが多いのですが、住宅設備や壁クロス、畳・襖などに“目立つ毀損・汚損”がある場合などは事前に修繕しておく方が無難でしょう。(理詰めの価格交渉を避けられると思います。) ④につきましては、当社が売却希望者様とご相談の上で、改めて適切な時期・段階に価格や条件等の交渉を行ないます。ですから、このご案内の際に価格等のお話をされてしまうと、後々の交渉上不利を被ったり、購入希望者の購入意欲が無くなりかねません。そして、価格等以外の話題にしても、それが仮に売却希望者のご好意によるものであっても、内容が事実と異なっていたり、勘違いであったりすると、後々のトラブル・クレームの原因となります。 したがって、よほどの事情がない限り、④を厳守される事ををお薦め致します。そして、購入希望者にお伝えしなければならない事や、お伝えした方が良いと判断できる事については、当社営業スタッフが臨機応変に売却希望者様にお尋ねするなど、ご説明致しますのでご安心下さい。 少しでも早期かつ高く売却したいと考えるのは売却希望者様の心情ですが、現在のような不動産市場動向などの状況下においては、現実を正しく判断し、後手後手にならぬよう価格や条件を見直したり、購入希望者サイドの交渉に対して、出来得る限り応じていく姿勢でいる事が、後から取引を振り返って“スムーズ・上手に売却できた”と感じて頂けるケースが多いのです。 (よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ１３． |
少しでも有利に、高めの価格で売るためのポイントはありますか？ |
Ａ． |
誰しもが少しでも高く有利に売却したいと当然考えます。これを実現するためのポイントとしては、購入希望者に出来得る限り良い印象や良いイメージをもって頂くことに尽きます。具体的には、土地でしたら雑草が大きく繁茂しているより、除草して管理されている方が印象が良いですし、中古住宅ならば、室内を綺麗に掃除・整理整頓することはもちろん、建物全体や庭などそれぞれの細部までメンテナンス・管理されていると、印象が大きく変わってきます。印象が良ければ、それだけ一般に不動産市場動向上、さらには実際の取引価格・条件などの交渉上でも有利に働くと云えます。 また一方で、売却希望者様の所有不動産を、高く評価して頂ける購入希望者を効果的に見い出すことも重要です。 当社では、優良な顧客ネットワークと営業力でより良い購入希望者を探索するお手伝いをさせて頂きます。また、宅地建物取引業者として地元で培った信頼と実績をベースに、新築・増改築はもちろんのこと、設備・外構工事から各種リフォーム雑工事、建替えの際の取壊しまでお客様のご事情にあわせて良心的な対応・価格をモットーにサポート致します。どんなに小さな工事でも対応致します。お気軽にご相談下さい。 (よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ１４． |
現在、他の不動産業者に依頼している物件を、そちら（当社）に頼むことができますか？ |
Ａ． |
現在依頼されている媒介契約の内容によって異なってまいります。 一般媒介契約を結んでいる場合であれば、複数の業者に重ねて依頼することが可能ですので大丈夫です。 専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合でも、その契約期間（３ヶ月）を経過し、その更新時にそちらの契約を一般媒介に変更することで可能となります。 （詳しくはこちらのページの ③宅地建物取引業者との媒介契約締結＝その目的とそれぞれの特徴 をご覧下さい。） ↑こちらをご覧下されば、媒介契約の種類選定について、当社の考え方をご理解頂けると思います。↑ 最終的にどの媒介契約を選定するのかは、売却希望者様の判断となりますが、媒介契約に基づく売却希望者様の代理人かつ売却専用窓口として機能する専任媒介契約・専属専任媒介契約が、諸々のトラブル等も少なくて良い結果をもたらすのではないかと考えております。 |
Ｑ１５． |
売却依頼後に事情が変わりました。売却を取り止めることはできますか？ |
Ａ． |
可能です。どのような媒介契約タイプでも、原則としてその期間は最長でも３ヶ月間となっています。もちろん、売却希望者と仲介業者の間で更新できる訳ですが、当然売却希望者のご事情が変われば、売却自体をその期間途中で取り止める（売り止める）事ができます。・・・但し、既に購入希望者がいて売却の意向を示してしまっていたり（諾成契約の成立）、現に売買契約を締結している場合には、それらの契約内容によって、ある意味複雑な曲面となりますので、こういったケースを除いた場合を前提とします。 尚、当社では実際に売り止めるまでに発生した広告費などの実費経費以外はご請求致しません。また当然として、完全成功報酬制の媒介報酬（仲介手数料）は、発生しませんのでご安心下さい。 |
Ｑ１６． |
・・・自宅があと○○日で差押えられそうです。それでも売却できますか？ |
Ａ． |
売却可能ですが、シビアな状況・・・ハッキリ云って緊急事態と思って下さい。とにかく早く、信頼がおける不動産業者に相談に行きましょう。いろいろな期間・期日等に迫られてまいりますので、差押えの兆候を感じる前（＝ローン返済を厳しく感じるようになったら直ぐ）に、“とにかく早く相談し決断する”というのが業務上経験して云える共通事項です。 一般に、早期に信頼がおける不動産業者への相談ができれば、債務（借入金額）がその土地建物（不動産）の売買取引価格より低い場合は、大抵どの業者に売却依頼しても比較的スムーズな不動産取引ができると思います。 しかし、このご質問のような状況・・・それとは逆のパターンが現実には圧倒的に多いのですが・・・現在の不動産市場全般の傾向下における担保評価割れ（例えば、その不動産の実態価格＝売買取引価格が３０００万円だとして、付けられている権利が抵当権でその担保が１億円といったような場合など）の状況で、“その差”が大きければ大きいほど、基本的に通常の売却が厳しくなってまいります。不動産業者への相談自体が後手後手になるなど、このような場合の多くは・・・残念ながら、競売（抵当権の実行）といった事態を避けられないかも知れません。 ・・・そのような場合でも、ある意味“全てをあきらめてしまわず”に、やはり、“とにかく早く相談し決断する”を実行し続ける事で、結果として道が開け競売にまで至らないという事が、現実にあるのです。・・・それには、具体的に任意売却という手法を用います。当社でもそうですが、過去にこのような質問と同様の案件を複数経験しており、競売物件なども取り扱う不動産業者であれば、それなりのノウハウの蓄積をそれぞれが持っている筈です。 ・・・では、具体的にどのような事をするのか？ というと、抵当権者（債権者）である金融機関（主にローン保証会社や債権買取業者）と粘り強く折衝に当たって、まずはその任意売却期間を確保したり、全体の債権金額を減免してもらったりなどです。・・・このように記述すると、さぞかし簡単に思われるかも知れませんが、通常の不動産取引と比べ、用意する書類も格段に多く、その書類作成後の提出期日も迫られ、複数の債権者と同時に交渉が必要であったりと・・・結局は競売にします！ と意気込む、それぞれの債権者を説得し、協力してもらわなければなりませんので、このご質問内容のようなケースでは、相談や依頼を受ける業者側も大変忙しくなる事が予想されます。 ・・・正直、このような業務上の経験が無かったり・・・少ない場合には、敬遠される業者も多いのでは？ とも思います。 ですから、できれば・・・“あと○○日で差押え・・・”というような状況に至る以前（＝ローン返済を厳しく感じるようになったら直ぐ）に、信頼がおける不動産業者に売却相談される事を、強くお薦め致します。遅くなれば遅くなるほど、状況的に不利となってまいります。 |
Ｑ１． |
売買契約締結の際に、準備するものを教えてくれますか？ |
Ａ． |
契約の際に必要となるものは、現金一括取引（売買契約と決済・引渡しが同日）と手付残金取引（手付売買契約してから後日残金決済と引渡し）の場合で異なるのですが・・・こちらでは、最も一般的な後者であり、且つ仲介業者ありの場合でご説明します。 （売主様） ・ご印鑑・・・できればご実印。契約時は認印でも可能ですが、後日の決済・引渡し時には司法書士が印鑑登録証明書とともに必要としますし、契約書類上の観点からも望ましいです。 ・身分証明書・・・運転免許証など公的機関により発行され、できれば顔写真付きのもの。 ・手付金用領収証・・・たいてい業者の方であらかじめ準備しておきます。現住所及び氏名を記名し、押印して頂きます。額面は契約前における買主サイドとの相談により金額が異なります。 ・売買契約書用収入印紙代・・・実際の売買取引価格によって金額が異なります。 ・仲介業者への媒介報酬・・・仲介手数料及びその消費税：別途媒介契約書に基づきます。 ※尚、実際の取引内容により上記以外にも必要となる場合がございます。詳しくは担当仲介業者にお尋ねください。 （買主様） ・ご印鑑・・・住宅ローン融資申込の場合には、ご実印。 ・身分証明書・・・運転免許証など公的機関により発行され、できれば顔写真付きのもの。 ・手付金・・・契約前における売主サイドとの相談により金額が異なります。 ・売買契約書用収入印紙代・・・実際の売買取引価格によって金額が異なります。 ・仲介業者への媒介報酬・・・仲介手数料及びその消費税：別途媒介契約書に基づきます。 ・住宅ローン等をご利用の場合には、そのローン関係書類。 ※尚、実際の取引内容により上記以外にも必要となる場合がございます。詳しくは担当仲介業者にお尋ねください。 |
Ｑ２． |
売買契約締結の際に、どのようなことを決めるのですか？ |
Ａ． |
そもそも売買契約締結というものは、それまでに売主サイド（売主と仲介業者）と買主サイド（買主と仲介業者）との話し合い・相談により合意した様々な事項を、実際にその不動産売買の関係者間において契約書（契約証書）にしておくという行為です。ですから、売買の目的物たるその不動産に関わる全てが話題となる可能性があります。しかし、その全てを書き残すことは現実的に無理ですから、取引上の重要な点と所有権引き継ぎに必要となる事柄などについて、スポットライトを当てて「売買契約書」という“かたち”とする訳です。 この契約書の内容は、実際の取引不動産や売主・買主双方のご事情などによって、当然それぞれ異なってまいります。 具体的には、中古住宅の場合を例にすると、その取引価格（売買価格）や支払条件、引渡しの時期のほか、建物に関して売主から買主に引き継ぐべき事柄、確認しておきたい事柄などです。もっと詳細に！ というと・・・例えば、エアコンや照明器具を物件内に残すのか否か、庭の植栽はどうするのか、門扉や車庫などの付属物などにも不具合はないか、などについて売主・買主双方で合意・確認し書面にして取り交わしておくのです。 |
Ｑ３． |
売却不動産の引渡し時期を、どのように決めたら良いでしょうか？ |
Ａ． |
原則は、売買契約締結の際までに売主と買主の話し合い・相談によって最終的に合意決定することになります。 また売り出し時の条件として、売却希望者があらかじめ引渡時期を指定することもできます。（令和○○年○月以降など） 売買契約締結から決済・引渡しまでの期間は、上のＱ１．で少しふれましたが、０日（現金一括取引）の場合もありますし、約１年先という場合も稀にございます。それでも最も一般的なのは、売主の引越し準備（居住中の場合）や買主のローン手続きの関係など現実にあり、売買契約締結より１ヶ月後～２ヶ月後というケースが多いです。どうぞ参考として下さい。 |
Ｑ４． |
売却・購入した年の固定資産税や都市計画税はどうするのですか？ |
Ａ． |
固定資産税と都市計画税は、その年の１月１日現在の登記所有者に対して各市町村より課税されます。通常課税（納税）通知書が送付される時期は、その年の４月から５月当たりです。 ちなみに・・・都市計画税は、基本的に公共の上下水道が利用できるといったような市街化区域内の不動産に課税されます。ここで“基本的に”と付け加えたのは、例外があるためです。・・・それは市街化調整区域内であっても、家屋があり現に生活できる不動産として認められるものや、市街化調整区域内であっても上水道や下水道が個別に接続できる環境下にある宅地建物等は、各市町村より市街化区域内の不動産と同等と見做されて課税されるからです。 ・・・蛇足となりますが、この固定資産税等は、各市町村で定める固定資産評価額を基に課税されるのですが、都市計画法等によって住宅や店舗などの建築（開発）行為が事実上制限されている（≒禁止）と云った市街化調整区域内等の不動産・・・一般個人用家庭菜園地、一般個人の遊びやレジャー使用する山林などであり、一定評価額以下のもの・・・は免税点以下という事で、現実にはこれらの税金は掛かりません。 さて、ご質問の不動産売却上でのお話ですが・・・上記の課税請求時期が現実としてある為、その不動産取引（所有権移転登記）の時期によって・・・例えば、２月○○日の取引日とすると・・・この場合には、取引完了した後の４月から５月当たりに、前所有者（売主）に課税（納税）通知書が送付されることとなります。この通知書到達によって、前所有者の売主に対して、それらの納税義務が発生します。・・・したがいまして、通常の場合には、その年の１月１日からこの不動産取引（所有権移転登記）日の前後を、売主様分と買主様分として日割り精算する方法を用います。また、この不動産取引（所有権移転登記）の日が、“ちょうど４月から５月当たりの以前の日”であって、その年度の固定資産税等の課税額確定前の場合には、売主買主合意の上で、『・・・前年度とさほど税額変更はないだろう。』と、前年度の課税額を基に精算を行なう場合と・・・『・・・それでも、正確に精算したい。』と、この年度の課税（納税）通知書が売主（前所有者）に送付されるのを待って、決済・引渡しとは別扱いとし、後日精算する場合があります。 |
Ｑ５． |
・・・市街化区域と市街化調整区域とは何ですか？ |
Ａ． |
まず、土地の利用について制限を加える主な法律として、「都市計画法」というものがあります。この法律がある理由を、・・・誤解を恐れずごく簡単に説明してしまうと、「住宅地の真ん中に工場などの不適格な建物を建てさせないようにするため」です。 そして、この都市計画法の中で、ご質問の市街化区域と市街化調整区域を定義しています。（具体的には、都市計画法の線引き区域内に） また、ここでも大雑把にご説明すると・・・ ・市街化区域は、今後おおむね１０年以内に優先して市街化開発を進められるように計画された区域です。いわゆる“都市部や街中”とイメージして頂いて結構だと思います。 ・市街化調整区域は、文字通り、市街化をするような開発を、“当面抑制しながら調整を図っていくよう”定められた区域です。ですから、市街化調整区域は、永遠にそのままということでもありません。・・・すぐに諸々の環境面が激変する可能性は少ないとは思いますが。 そして、この市街化調整区域内においては、原則として、ある一定の要件（一般に厳しい要件があります）が整った建物と人しか認めず、むやみに住宅などを建築することができません。（住宅などを建築するには、一身専属的許可を要します） 但し、都市計画法そのものの規制が掛かる以前（線引き指定）より、住宅が既に建っていて、その敷地の地目が宅地であった場合や、既設団地等のように旧法令で認可された宅地造成地内であるなど例外に該当する場合は、この限りではありません。 ・・・一般的に、市街化区域の物件と比べても、いろいろな便利さについては多少見劣りすることなどもありますが、土地相場が安価であること、広めの面積を買い求めることができる、自然環境が豊かであることなど、捨てがたいメリットがあることも事実です。 また実際の不動産物件（土地や建物）にどのような要件（新築や再建築時）が必要になるのかなど詳細については、当社までお問い合わせ下さい。当社では、さらに具体的な段階でのご相談の際にも、建築士等との協力体制も整っておりますので、何なりとご相談下さい。 (市街化調整区域内における建築についての概要説明・・・よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ６． |
不動産広告に“売主の瑕疵担保責任は免責”とあったのですが、何？・・・※【追記】ここにある記事と特設ページは、“旧民法でのお話”となりました。・・・約１２０年ぶりの法改正が為された現行法では、大きく発想の転換が行なわれており、実際の取引上における取扱いにも影響が伴なうものと推測されます。但し、不動産の取引上で、実際に焦点が当てられる問題そのものは、やはり・・・いわゆる「欠陥」や「機能不足」などの事柄を取扱うこととなりますので、『皆様の参考になれば・・・』と考えまして、当サイト上に“備忘録”や“参考資料”として、当面の間そのまま残しておきます。・・・ |
Ａ． |
・・・そもそも“瑕疵”とは、簡単に云うと“欠陥やキズ”の事です。 不動産取引上はあくまでも、売主の売却行為と（媒介）仲介をする業者などの通常求められる、それぞれ管理者としての注意義務の範囲・程度を超えていて、不動産取引完了後にしか発見・判明できないような欠陥や現象を“隠れた瑕疵”として取扱うこととなります。よって、売主がその欠陥などを知っていたのに買主に伝えなかった（隠して売却した）というような場合や、売主自ら第三者のために設定や譲渡をした権利については、否応なく“隠れた瑕疵”として取扱われます。ですから逆に云うと、誰が見ても（通常の注意力によって）分かるキズや故障、性能劣化の類いなどの場合、それは“表われている欠陥や性能劣化がある”ということで、“隠れた瑕疵”として取扱わないという事です。 では“売主の瑕疵担保責任”とは？ ということになりますが、取引完了後において発見・判明した“隠れていた瑕疵”があった場合、売主が修復などの責任を負わなければならないという事です。・・・繰り返しとなりますが、取引上要求される性能や品質が欠けていることと、取引上要求される関係者の注意力をもってしても分からなかったというような場合を併せ持つケースに成り立つ事柄です。・・・実際に、この担保責任を売主様にご負担頂く場合は、その担保期間（売主への請求期間）を買主様への不動産引渡しから２～３ヶ月間程度とすることが多いようです。（売主が宅地建物取引業者である不動産物件の場合を除く） ・・・ですから“売主の瑕疵担保責任は免責”というのは、「この責任を負いません。」という売買契約書上の特約を、売主と買主の間で締結するという条件が付くという事です。・・・中古住宅での一例を挙げると、ほとんどの売主様は一般個人であり大工さんや建築などの専門家ではありませんので、床下や屋根裏などの隅々まで熟知している訳ではありません。売主ご本人が『知らない＝分からない』欠陥等があった場合にその住宅売却後まで責任を負わなければならないという、ある意味過酷な状況になり得る問題を内包したまま売却したくないと考えられる売却希望者（売主が宅地建物取引業者である不動産物件の場合を除く）が用いる販売手法です。・・・実際にその多くは、築後年数がそれなりに経っている場合などに見受けられます。 ・・・これらは基本的に、我々の暮らしを主に法律化した「民法」によって定義されているものです。これは不動産だけに限りません。どんな物品でも売買されるものほとんどです。・・・“ほとんど”というのは、たった１つ例外があるのです。それは競売です。しかも強制競売の場合です。国（司法）による強制競売の場合は、不動産であれ、貴金属・美術品であれ、“国（司法）が”執行するものには、最初から“売主の瑕疵担保責任”など存在しないのです。購入者（入札者・落札者）の完全な自己責任という事です。・・・論評は差し控えます。 ・・・このような“隠れた瑕疵”の問題は、誠実な不動産業者が媒介（仲介）する場合や自らが売主となる場合に、現実の不動産取引上格段に注意する事柄であり・・・現実として、この問題が何らかの“かたち”で表れるなど発生した場合には、これもまた格段にナイーブな案件となります。したがって、なかなか複雑な話となりますし、このＱ６．では、細かい話（法律的な話）や不動産の種別による違いなど、かなり省略致しました。・・・とうてい、この欄だけでは納まりませんでしたので、別ページをご用意致しました。・・・それでも、あらゆる事象を全て網羅している訳ではありませんし、こちらの内容と重複する部分もありますが・・・(よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) ※ 約１２０年ぶりとなる民法改正（施行：令和２年４月１日）により、これまでの「（売主の）瑕疵担保責任」という言葉自体が使用されなくなり ⇒ 「(売主の)契約不適合責任」へと、大きく転換されました。・・・尚、敢えて当サイトページで以って、かなり細かい法的説明をすることについては、差し控えますが（※不動産以外の、いわゆる「動産」についてや・・・しいては、我々の日々の暮らしにも、当然に関わる事柄ですので）・・・こと「不動産」についてを、誤解を恐れず、且つ極力簡潔に説明すると・・・改正民法では、「不動産のような特定物における売買契約であっても・・・売主は、ただ単に当該不動産を現況有姿のままで買主へ引渡すだけでなく、現実の契約内容に適合する不動産として（買主へ)引渡すための契約上の債務を負うこと」・・・が前提とされ、且つ・・・「もしも、買主が想定し得なかった欠陥や、または（買主が）期待する性能や機能が不足する不動産に該当した場合には、当該売主が、その契約債務不履行責任を負う」・・・と云う規律に改められたのです ・・・が、但し・・・これもまた、旧民法の全てが刷新された訳ではなく・・・これまで通り、その一部については継承されている部分もあって、「契約上の任意規定（※いわゆる特約条項）」を締結すること自体は、一応認められております。・・・それでも、『最近のご時世』と、一言で云っては何ですが・・・土地に対する地質・地盤調査や、第三者建築士などによる建築物のホーム・インスペション（建物状況調査）など、一般の方々が不動産を購入する際の選択肢が増えているのも事実ですし・・・リノベーション住宅などの再販を目的とする宅地建物取引業者は、これまで以上に物件買取り等についてを、『慎重且つ安全にするほかない』と考える筈です。再販などを目的とする業者が、一般の方々へ担保する「売主業者の契約不適合責任」というものは、一般の売主が負担する契約不適合責任よりも、遥かに重大ですので。・・・ちなみに、不動産の売主が法人や個人事業主などの場合にも、いわゆる「商事売買」に該当することとなり、民法改正の影響があります。・・・【※追記部分の記載時期：令和２年５月時点】 |
Ｑ７． |
中古住宅の場合、リフォーム費用は通常売主と買主どちらの負担となりますか？ |
Ａ． |
売却希望者が居住中のまま売り出していることなどもあり、住みながらの工事がしにくいこと、また、リフォームそのものが個人による好みを強く反映され易いことなどにより、不動産引渡し後に買主の負担で行うことが基本的に多いです。 ですから、一般の個人売主が完全な（フル）リフォーム工事をすることは、まだまだ稀です。不動産業者が売主となって販売する場合で、完全な（フル）リフォーム工事済売り物件もありますが、不動産市場全体で占める割合は圧倒的に少ないと云えます。 |
Ｑ８． |
買替えを考えています。売りが先か、買いが先か迷っています。 |
Ａ． |
・・・詳しくご事情を伺わないとお答えが難しいのですが、一般的に申し上げれば、売却を先にお薦め致します。通常の場合、売却資金を新規購入資金に充てる事が多いですし、売却されるご自宅などに住宅ローン等の残債がある場合に、購入予定の不動産に住宅ローンを組もうとしても、住宅ローンを同時に２本組むことができないという大原則があるからです。また、昨今の不動産市場全般の動向も考慮すれば尚更です。 ですから、逆に云うと現金などお手持ち自己資金に余裕がありローン残債がほとんどないといった場合に、購入を先にするということは充分可能ですし、売却を慌てずにじっくり行えます。 いずれの場合でも、売却と購入を同じ不動産業者に依頼すると、ほぼ同時の取引などでも問題なくスムーズに行なえると思います。 |
Ｑ９． |
（Ｑ８．のつづき）購入物件が決まる前に、自宅売却が先に決まってしまったら、どうしたらいいのですか？ |
Ａ． |
昨今の不動産市場全般の動向も考慮すれば、むしろ状況的に歓迎すべき事と存じます。 ・・・確かに、お引越しなど実際の生活面ではお忙しくなる可能性もありますが、自宅売却が先に決まるということは、逆の場合と比べて今後の展望上さらに具体性を帯びてまいりますので、なおよろしい事だと思います。 ・・・実際に自宅売却が先に決まった時、厳密にこうしなければならないという決まりはありません。 あらかじめ購入物件選定に充てる期間を判断し、引渡し期日を指定してご自宅を売り出すこともできますし・・・そのほかにも、多少の期間ならば買主様と相談して取引・引渡し期日を待って頂く事もできます。 売却取引価格や売主様の事情によっては短期賃貸入居などの仮住まいをした方が良い場合など、様々なケースが考えられます。・・・さらには、別のアパートや貸家を借りる事などにどうしても抵抗があるなどといった場合であって買主様の了承が得られるケースでは、その不動産売買取引は取引として完了させると同時に、売主と買主の立場をある意味逆転させ、賃借人（借主）と賃貸人（貸主）とする短期間の別建物賃貸借契約を締結することも可能です。但し、この場合は当然として、売主は借主の立場となりますので、取引以前にもまして物件明渡しの日まで、なお一層大切に物件を使用しなければならないという道義的・契約的義務が発生する事を追記させて頂きます。 このように不動産の買替えを取巻く様々な場面において、特にタイミング的な事柄が重要となりますので、事前に依頼する不動産業者と充分にご相談される事をお薦め致します。Ｑ８．の繰り返しとなりますが、こういった意味合いでも、売却と購入を同じ不動産業者に依頼すると、問題の少ないスムーズな取引が全体としてできると思います。 |
Ｑ１０． |
不動産会社ってたくさんあるけど、安心して頼めるところをどうやって判断すればいいの？ |
Ａ． |
・・・簡単に、この方法で！ とは云えないような悩ましいご質問です。・・・ ・・・強いて云うならば、まず売却希望・購入希望どちらであっても、お客様ご自身とその不動産業者の間で信頼関係を築けそうか否か。直接会って、実際にいろいろと話をしてみるのが良いと思います。その中で、お客様ご自身がいろいろと感じたり、分かる事があるのではと思います。 また、売却希望のお客様のご事情や心情を充分に理解せずに、すぐに自社買取りの話を持ち出す業者や、購入希望のお客様のご事情や希望を充分に理解せずに、自社物件ばかりを強く勧める業者などがいたとしたら、敬遠したほうが良いかもしれません。 （参考にこちらのページの ①まずは、信頼のおける宅地建物取引業者に相談！ などをご覧下さい。） |
Ｑ１１． |
宅地建物取引士？重要事項説明？よく知らないけど、何かチェックすることありますか？ |
Ａ． |
宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格し、各都道府県知事の登録を受け、実際に宅地建物取引士証の交付を受けている者を云います。（・・・呼称変更される以前には、「宅建主任者」とか、「主任者」と呼んでいました。呼称変更後は、「宅建士」などと呼ばれております。） 尚、どのような宅地建物取引業者であっても、その事務所や店舗などに一定割合以上の専任（常勤）の宅地建物取引士を設置する義務があります。 では、「宅地建物取引士」が具体的にどのような事をしているのか？ と申しますと、不動産取引（売買・賃貸など全般）の当事者に対して、その取引における物件や取引条件などの重要な事項についてのご説明、重要事項説明書（宅地建物取引業法第３５条書面）や契約書（売買・賃貸など全般の宅地建物取引業法第３７条書面）の作成・内容確認などとともに、それら書面への記名押印などの事務行為を行うことができるとされています。・・・広く云えば、不動産営業実務の重要な一場面でどうしても必要となりますので、どんな業者に対しても、一定割合以上の専任（常勤）宅地建物取引士の設置義務が課せられている訳です。 そして・・・その取引形態により、ごく一部例外もありますが・・・一般のほとんどの場合において、取引に関係する宅地建物取引業者は、この「宅地建物取引士」をもって、実際に作成・内容確認した「重要事項説明書」の交付とその口頭によるご説明を取引当事者（主には消費者たる買主・借主に対していましたが、昨今は諸々の事情により売主・貸主にも）に対し、必ず契約書締結以前に行なわせる事としています。 不動産の取引は、金額など一般の買い物と比べ、当然に重要度レベルが違ってまいります。後々のトラブルや紛争などを未然に防止し、取引当事者のみならず、その取引に関わる関係者の全てが、円滑且つ納得の上で取引しなければなりません。・・・ですから、物件不動産に関わる情報を、適切に取引当事者へご説明する事で、ご契約締結前の最終確認・ご了承を頂くこととなるのです。この最終確認時に至る前段階で、もし分からない事などが“少しでも”ございましたら、何なりとその宅地建物取引業者や担当宅地建物取引士にお尋ね・ご相談して下さい。そのために我々不動産業者が存在しているといっても過言ではございませんので。 （参考にこちらのページの ⑩売買契約締結前、買主に対する仲介業者と宅地建物取引士による目的物件に関わる重要事項説明とその書面の交付 などをご覧下さい。） |
Ｑ１２． |
レインズって聞いたのですが、何ですか？ |
Ａ． |
ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ ＮＥＴＷＯＲＫ ＳＹＳＴＥＭ（訳すと、不動産流通標準情報システム） の頭文字を繋げて「ＲＥＩＮＳ（レインズ）」と、我々宅地建物取引業者が主に呼んでいるネットワークシステムの略称です。 現在、国土交通大臣から指定を受けた国内４箇所の指定不動産流通機構によって運営されています。その運営目的は、受任業者が広く相手方を探索し売買等の契約を正確かつ迅速に成立させて依頼者の利益増進を図ること、そして不動産流通市場をさらに発展させて、より豊かな住生活を求める国民の期待に応えるためとされています。・・・要するに、このコンピュータネットワークシステムを用いて、『迅速かつ円滑に不動産取引を成就させる事に貢献していこう！』というものです。・・・ちなみに、ここ茨城県は（財）東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）が管轄しています。 このシステムは、売買や賃貸などの取引種別にこだわらず、それぞれの宅地建物取引業者間における共同媒介（仲介）の為、主に利用されているものです。 そして、それぞれの宅地建物取引（不動産）業者が、売却希望者と専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約を締結した際には、それぞれ一定期間内にそれぞれの不動産物件情報を登録しなければならないという「登録義務」を法律上課せられています。・・・つまり、一般媒介契約の場合は、法律上の登録義務はありませんのでご注意を。 ・・・したがって、このレインズシステムに登録されている物件情報は、全国全ての不動産業者が閲覧・取寄せができる為、結果として全ての購入希望者にご紹介できる仕組みとなっておりますので、購入希望者様からすると希望物件をお好みの不動産業者を通じて購入できるという事です。 ・・・このレインズシステムそのものを『一般公開すればいいじゃないか！』と考える方もいらっしゃるかと思いますが、そうにもいかない事情がございます。まずもって、このシステム上で取扱う情報そのものが、所有者（売却希望者・賃貸オーナーなど）様のご事情やご意思を多分に内包した“個人情報の塊みたいなもの”であるからです。『円滑に不動産取引を成就させる事』というキーワードが関係します。・・・そのために、そもそも個人情報そのものを取扱うため営業や取引上などあらゆる場面で、厳しい守秘義務を課せられた不動産業者が存在するのであります。 （参考にこちらのページの ③宅地建物取引業者との媒介契約締結＝その目的とそれぞれの特徴 以降のページをご覧下さい。） ( また、こちらのページも、よろしければ参考にご覧下さい。) |
Ｑ１３． |
不動産の売却時や購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料は、どうやって決まるのですか？ |
Ａ． |
不動産の媒介報酬（仲介手数料）は、宅地建物取引業法と国土交通省告示によって、その上限が定められております。 当然として、売買契約が成立した場合に発生するもので、完全成功報酬型と呼べるものです。また、提供される役務（サービス）の対価となるため、消費税が掛かります。（金融機関の振込手数料などと同じです。） ちなみに、新築住宅や中古住宅など、買主による住宅ローン特約付き売買契約を締結していて、現実に金融機関に対して誠実なローン申込みをしたにも拘らず、客観的な障害のためローン拒否されてしまい、結果取引ができないという場合や・・・媒介（仲介）した業者の責任により、現実として取引ができないということが客観的に明らかな場合には、通常媒介報酬の請求ができないこととされています。[受領済みの（仲介手数料）は全額返金されることとなります。] 【媒介報酬（仲介手数料）の計算式】 ①売買価格の内２００万円以下の部分は、媒介報酬(仲介手数料) [万円]＝（売買価格）×５．２５％ ②売買価格の内２００万円超え～４００万円以下の部分は、媒介報酬(仲介手数料) [万円]＝（売買価格）×４．２％ ③売買価格の内４００万円超えの部分は、媒介報酬(仲介手数料) [万円]＝（売買価格）×３．１５％ として、本来別々に算出します。 ・・・すると、総額が４００万円を超えている場合には、「媒介報酬(仲介手数料) [万円]＝（売買価格×３％）＋６万円」 となるのです。（※この式を速算式としてよく用います。・・・算数って摩訶不思議に感じたりしますが、結果はピッタリと当てはまります。） ・・・したがいまして、消費税込みの媒介報酬(仲介手数料)を式に表すと・・・ 媒介報酬(仲介手数料)とその消費税 [万円]＝｛（売買価格×３％）＋６万円｝＋（媒介報酬分消費税） となります。 ・・・現在は・・・消費税は１０％ですから・・・ 媒介報酬(仲介手数料)とその消費税 [万円]＝｛（売買価格×３％）＋６万円｝×１．１０ と表すこともできます。 ・・・総額が４００万円以下の場合ですと、速算式を用いず、上記の「本来別々に算出する」方式によって導き出された金額（合計額）に、それぞれの媒介報酬分消費税を加算致します。式に表わせば、 （①＋②）＋（媒介報酬分消費税）＝ （①＋②）×１．１０ となります。 ・・・新築住宅等の場合で、建物自体に消費税が掛かっていて、建物の消費税部分についてをあらかじめ差し引いた成約価格の総額が、４００万円を超える場合には、｛（建物の消費税部分をあらかじめ差し引いた成約価格）×３％）＋６万円｝×１．１０ となります。（・・・建物の消費税部分をあらかじめ差し引いた成約価格の総額が、４００万円以下の売り物件の場合には、「本来別々に算出する方式」によって導き出された金額（合計額）に、それぞれの媒介報酬分消費税を加算致します。） ※ 約半世紀ぶりとなる平成２９年１２月８日の法改正によって、総額が４００万円以下の不動産(宅地又は建物)については、平成３０年１月１日から、(売買の)売主様又は(交換の)譲渡人様より受領できる媒介報酬(仲介手数料)額の上限が、１８万円及び(１８万円の)消費税相当額となりました。・・・尚、ここにある「宅地」とは、宅地建物取引業法上の「宅地」という意味であり、不動産登記法上の「地目」が現に宅地とされている土地だけに限りません。たとえば、現況地目が「雑種地」や「原野」などであっても、権利取得者が何らかの建築物を新築し土地を敷地として使用する目的である場合には「宅地扱い」とされ、これに該当致します。 |
Ｑ１４． |
もし、不動産の売買契約を締結した後に解約（契約解除）すると、どうなりますか？ |
Ａ． |
まず、締結したその売買契約書によって現実の対応などが異なってくるとご認識下さい。 ここでは、一般的なお話を致します。（手付売買契約 → 後日に残金決済・引渡 方式の取引の場合） 売主買主双方ともに、その売買契約を締結した後に契約解除できるという、契約解除権があります。 但し、契約の公平性などを保つため、一定のペナルティが売主買主双方ともに課せられています。 一般的には、あらかじめ契約で設定された手付解除期日までに、買主側からの契約解除は支払（預け渡し）済手付金を放棄することによって、売主側からの契約解除は受領済手付金を全額返金した上でその手付金と同額を先の返金とは別に支払うということで、締結された売買契約を解除することができます。 また、設定された手付解除期日を過ぎますと、基本的に取引相手方が売買契約の履行に着手してしまいますので、売買契約（取引）価格の２０％相当金額のペナルティが売主買主双方ともに課せられています。 ・・・尚、この場合における媒介報酬（仲介手数料）ですが、Ｑ１３．でもふれている下記の場合を除き、基本的に発生いたしますので、ご注意下さい。 ・・・新築住宅や中古住宅など、買主による住宅ローン特約付き売買契約を締結していて、現実に金融機関に対して誠実なローン申込みをしたにも拘らず、客観的な障害のためローン拒否されてしまい、結果取引ができないという場合や、媒介（仲介）した業者の責任により、現実として取引ができないということが客観的に明らかな場合・・・この２つのケースに当たる場合に限っては・・・通常、売主買主へのペナルティや媒介（仲介）業者による媒介報酬（仲介手数料）の請求はありません。[受領済みの（仲介手数料）は全額返金されることとなります。] ・・・繰り返しとなりますが、締結したその売買契約書によって異なりますので、売買契約締結の際には充分確認しておきましょう。 |
Ｑ１． |
広告（チラシやインターネット）を見て気になったので、貴社へ伺おうと思うのですが・・・何だか行きずらいのです。 |
Ａ． |
ご心配やご不安には及びません。・・・我々も普通の人間です。当社スタッフは、特殊な能力などを持ち合わせておりません。 ・・・人生で何度も不動産会社を出入りする一般の方は少ないこととは存じますが、不動産会社は決して“特別な場所”ではありません。ましてや、暗いイメージや悪質なイメージを持たれるような“昔の不動産屋的な業者”は、現在ではかなり減ってきているのでは？ とも思います。 当社では基本的に、私共のように不動産に携わる者は、皆様の暮らしや生活の一部に関わりサポートさせて頂くという社会的に重要な役割を担っていると考えております。・・・それは、どんな取引であっても、確かに一定期間で「業者⇔お客様」という関係に区切りというものがついてしまうものですが、根本的に“その時から将来に亘る皆様の人生設計図に自ずと深く関わってしまうから”です。家だけを云っているのではありません。それぞれの仕事柄や商売上の話でも同様です。・・・別ページの何処かでも、ふれているかも知れませんが・・・不動産に関わる人間は特に、この意識を常に持ち続けなくてはならないと思います。 現実としてご想像（イメージ）頂ければ、また容易にご理解頂けると思うのですが・・・一回ごと、一つずつの契約・取引の度にトラブルや紛争の類いに遭遇していたら・・・そんな業者はまず信用を失い、たちまちこの業界から淘汰されますし、そんな業者にしてみても企業として存続させるより自主廃業を検討するのではないでしょうか。 ・・・逆に云えば、契約・取引の度毎や取引後振り返ってみて・・・『・・・この業者さんで良かった。』と思って頂ける“過去のお客様がいらっしゃる”という現実と、現在のような不景気状況でも、存続し続けている業者こそが・・・「頑張っている業者」、「真面目・誠実な業者」として、皆様に評価されるのではないでしょうか。 ・・・私共 トータルプラン長山も、そのように評価して頂ける宅地建物取引業者の一社で在り続けたいと、常に考えている次第であります。 ・・・また常日頃より、「・・・不動産の事なら、トータルプラン長山さんに」と気にして下さり、親子２代やご友人に亘ってまでもご用命頂くといった、数多くのこれまでのお客様に対し、深い感謝の念を表明させて頂きます。良縁感謝(^o^) |
Ｑ２． |
気になる物件に他社の看板があり、それとはまた別の会社チラシが自宅ポストに届いています・・・どうしたら？ |
Ａ． |
・・・不動産会社を数社訪問したり、物件資料の問い合わせなどをすると、結果として同じ物件を紹介されたという経験をお持ちの方も多いと思います。・・・これは、上記“不動産売却と購入の両場面から”Ｑ１２．でもふれている「レインズ」による効果によって生じるものです。これにより、ほとんど全ての不動産業者が物件情報を共有しているからです。したがって、現に特別な広告を出していなかった（看板やチラシ戸別配布していない）当社の場合でも、当然にこの物件のご紹介や媒介（仲介）業務を行なうことができます。 このご質問（Ｑ２．）に関連して、「看板を出していたり、チラシを出している業者にすれば、価格が安くなったり、有利に交渉できるのか？」とのご質問も多く頂きましたので、ここで一つの例を挙げてご説明したいと思います。 ・・・新築住宅などの売出し現場をイメージして頂けたら・・・と思います。 現地には、複数の不動産業者による看板や広告などが、同時期あるいは「入れ替わり立ち替わり」に表示される事が一般的です。この複数の不動産業者は、売主業者（宅地建物取引業者であり建設・建築会社でもある）より媒介（仲介）依頼（＝購入者探索依頼）を受けている仲介業者です。しかし、現実に新築住宅を購入するのは、当然ですが一棟につき、お一人様（ご家族）となります。要するに、売主が何社に売却依頼していても、複数媒介（仲介）依頼を受けた業者の内１社に通じた（購入のための媒介契約を結んでいる）実際の購入希望者お一人様と、その新築住宅１棟を売買契約・取引する訳です。・・・ですから、この場合売主の立場から考えると、仲介に入る不動産業者が何処かではなく、条件の良い購入者といかに早期に契約・取引できるかという事の方が重要となってくるのです。 ・・・しかも、それまでに売却依頼していない別の業者でも、現実に購入希望者がいれば、この売主と媒介契約を交わして、売買契約・取引を成立させる事も可能となりますので・・・先に一般媒介契約を売主と交わしていた複数の業者は、この一棟の契約・取引をできない訳ですから、なかなか複雑な心境となるのです。・・・仲介業者としては、仕方のない事なのですが。 ・・・このような状況は、一般個人売主の中古住宅などに置き換えても、ほぼ同じことです。したがって、購入者（買主）側からすると、看板や広告（チラシだけでなくインターネット情報なども）の有無にかかわらず、他の購入希望者との競争原理が基本的に働くため、どの媒介（仲介）業者を通して物件を購入しようとしても、基礎的条件（スタートライン）は同じであるという事です。・・・但し業者によって、当然にそれぞれの“キャラクター”と申しますか、個性や交渉力などは様々ですので、この当たりの事情をお客様がどう判断し、ご自分とベストマッチする業者を選定するのか？ という事を妨げるものではありません。 このご質問に当たるような“お話”を頂ける場合には、私共 トータルプラン長山では、当然に媒介（仲介）業者として穏便かつ安全な売買を目指して仲介させて頂く所存です。・・・しかしながら、既に他社を通して売主側と購入に向けてのご相談を具体的に進めておられたり、現に購入申込みの意思表示をされている際には・・・申し訳ございませんが、倫理上及び同業者間のトラブル防止などの為、ご辞退させて頂きます。 |
Ｑ３． |
不動産に、いわゆる“掘り出し物”ってあるのですか？ |
Ａ． |
・・・物件がほかよりも安く売り出されるのには理由があります。売却希望者の立場で考えて頂けますでしょうか。高く売れる不動産を、理由もなくわざわざ安くする人はいません。ですから、売出し価格を安く設定する理由としては、次の２つが考えられます。 １つ目は、売却希望者の諸事情により売り急ぐ場合・・・２つ目としては、その物件不動産に様々なマイナス要因により、一般相場より安くないと事実上売却できないといった場合です。 １つ目の理由をご説明すると・・・通常不動産を売却する場合には、当然としてある程度の期間を必要とします。しかし、その期間を待っていられないご事情がこの売却希望者にできた時、相場より安くしてでも直ぐに現金を用意できる方に売却する事となります。 ・・・これは“掘り出し物”と云えそうですが・・・現実には・・・ 一般の購入希望者は、実際に不動産を購入する時にはじっくりと時間を掛けて他の物件と比較検討し、いざ購入すると意思が固まっても、ローン審査などによって更に時間を要します。売却希望者は、売り急いでいる訳ですから、これらを待つ時間的余裕はありません。・・・そこで売却希望者は、直ぐに購入するか否かの返事が出ることと、直ぐに現金を用意できることなどの条件を満たす者に売却する事となるのです。・・・この場合に実際に買主となるのは、ほとんど私共のような不動産業者です。なぜならば、不動産業者は自身がそこに暮らしたりするのではなく、主に転売することや賃貸経営していく事で利益を生み出すのか検討すればいいだけですから最終結論も早く、当然にビジネス・商売なので資金の準備もあります。このようなことから、自ずと一般の方の手に入ることがなかなか難しくなるのです。 ２つ目の理由・・・これにあたるマイナス要因の代表的なものとして ・法的要件に問題や障害がある（再建築不可など） ・土地形状・隣接地の影響、道路との高低差などがあり、現実の物件利用に制限・障害がある ・いわゆる嫌悪施設や近隣の環境に難がある ・いわゆる事件物件（事件事故など） ・・・これらが該当する物件は、ある意味で安くなってしまっても、当然であり“掘り出し物”とは云えません。 ・・・結論としては、“掘り出し物的な物件を一般の方が購入できる可能性は低い”ということになります。ですから、あまりに“掘り出し物件”に拘り過ぎると、せっかくの良い物件をグッドタイミングで購入できる好機を逃し易くなるのです。・・・一般相場より高く買わないように注意することは当然ですが、実際に相場より安い物件の場合には『何故か？』という視点をお持ち頂ければと思います。あくまでも、購入希望者ご本人にとって“良い物件を適正価格で”ということが基本だと思います。 |
Ｑ４． |
不動産の売買契約に「クーリングオフ」はあるのですか？ |
Ａ． |
ございます。但し、「クーリングオフ」が適用されるのは、次の２つの条件を、まず満たしている場合に限ります。 ①宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、その取引相手方（買主）が宅地建物取引業者以外の者であること。 ②通常の契約場所（売主業者の事務所・店舗や仲介業者の事務所・店舗など）以外で、その売買契約が締結された場合。 尚、次の場合には、上記の①と②を満たしていても、「クーリングオフ」ができません。 ・売主業者が購入申込者（すでに買主）に対して「クーリングオフ」できる旨を書面告知してから、８日経過した時。 ・買主が現に物件の引渡しを受けていて、物件購入代金の全額を支払っていた時。 |
Ｑ５． |
競売物件の購入手続（入札・落札）代行してもらうことはできますか？ |
Ａ． |
はい、できます。 ・・・現在では、専門業者以外の一般の方もかなり多く参加していらっしゃいます。したがって、１つの競売物件に複数の入札があるため、最終的に希望されるご本人が購入（所有）できる確立は、さほど高くはないと云えますが、基本的に入札制となっておりますので、なかには一般相場よりも安く購入できたという場合もございます。・・・但し、一般の不動産物件とは異なり入札する物件そのものの“瑕疵担保責任などは付かず、完全な自己責任上での話となります”ので、よく検討の上でご判断下さい。・・・隣接地が競売開始決定されるなど、やむを得ない事情もあるかも知れません。 尚、当社の手続代行等に関わる手数料（費用）は、基本的に実費（日当や交通費などの諸経費）とさせて頂いておりますが、個別の案件や落札の可否などによって実際のケースにより異なることもございます。こちらについては、入札希望されるご本人様と事前にご相談の上で決めさせて頂きたいと思います。 |
Ｑ６． |
購入代金を全て支払うと、間違いなく自分のものになるのですか？ |
Ａ． |
はい。そのための、文字通りの「取引」ですし、そもそもの「売買契約」があります。 通常の場合・・・「取引」や「決済」、「残金決済」などと、それぞれの場面により呼んでおりますが・・・この際には、買主の購入代金支払い完了と引き換えに、建物付きの場合であれば、その物件の鍵類一式や重要書類（建築確認済証などの書類関係）などとともに、その不動産の「所有権」などの権利や、付随する（買主に承継されるべき）義務などが売主から引渡されます。 この「取引＝決済＝残金決済」時には、売主買主のほか、仲介業者、司法書士等が一同揃って行なわれるものです。所有権移転登記などの登記事務に関する手続きは、通常の場合・・・権利取得者である買主側指定の司法書士に依頼します。実際に担当司法書士が、売主からは売渡しのための登記事務委任状と必要書類一式、買主からは購入（権利取得）のための登記事務委任状と必要書類一式を頂くことなどによって、取引の事実を確認してもらい、その取引完了後に管轄法務局へ即日申請します。また、売主買主以外の仲介業者や同席金融機関担当者（ローン融資がある場合）なども、それぞれの立場で間違いなく取引が行なわれたという、云わば“証人”となるのです。ですから、ご安心頂ければと思います。 （参考にこちらのページの ⑭取引（残金決済） などをご覧下さい。） |
Ｑ７． |
気に入った物件が見つかった時、次はどうすれば？ |
Ａ． |
酷似していたり、類似しているものは稀にありますが、一般的に「不動産の物件には、２つとして全く同じものはない。」と云われております。 『これは！』と感じたり・・・そう思える物件が実際に見つかって、『・・・購入したい！』という意思が決まったら・・・まず、その物件を紹介した不動産業者に、購入の意思を伝えましょう。・・・経験的に云うと、こういった事が“ご縁”なのだと思います。 どの業者であっても、あらかじめ「買付証明書」などの購入申込書類が備わっていますので、必ずその業者さんと、ご本人の事情や希望条件、物件購入申込の際の条件など詳細に亘る相談・説明・確認などを経た上で、次のステップに進みましょう。 《皆様にお願い》・・・文字通り「買付証明書」というものは、売却希望者に対して発行する“○○という条件をご承諾頂ければ、間違いなく私が購入致します。”という内容です。それに加え、交渉優先権確保などの意味合いを同時に持つものであり、とても重要なものです。・・・そして、この書面による影響が及ぶ範囲は、実際の売却希望者や他の購入希望者、仲介する担当業者などだけでなく、関連する専門家や金融機関など多岐に亘る可能性があります。・・・今のところ、この書面発行後における購入希望者の一方的な心変わりなどによる申込撤回に対する特別なペナルティなどを設定しているケースはほとんどないと認識致しますが、この書面自体が「そもそもの諾成契約成立の証しとなる可能性」を内包しておりますので、云わば“紳士協定的な文書の一部”です。 ・・・ですから、くれぐれも・・・『今は買い手市場なんだから・・・』などと、軽い気持ちによる“買付証明書の乱発行為”は、くれぐれもお止め下さるようお願い申し上げます。・・・常識的な不動産業者からのお願いです。・・・もし、購入希望者ご本人の意思が固まる以前や、購入希望者の状況等が定まる前に、この「買付証明書」への記名押印を迫る不動産業者がいたとしたら、「なぜ急がせるのか？」と、実際にお尋ね下さい。・・・確かに、一部の人気物件などの場合には、その競争倍率が相対的に高いのかもしれません。あるいは、売却希望者に取引自体を急がなければならない特別な事情があるのかもしれません。・・・このように皆様に納得頂ける理由が無い場合、「買付証明書」を迫る不動産業者がいたらば、敬遠したほうが良いかもしれません。 （参考にこちらのページの ⑧ 購入希望者からの買付証明書(購入申込書)の発行(＝購入の意思表示)と、その内容による売却希望者の総合判断及び対応 などをご覧下さい。） |
Ｑ８． |
住宅を購入したいのですが、一般的なチェックポイントを教えてくれますか？ |
Ａ． |
・・・「住宅」と云っても、新築（完成から１年を経過していない未使用のもの）戸建もあれば、中古戸建や新築・中古のマンション（正式には、区分所有建物と云います）など様々ありますので・・・ここでは全般的な話とさせて頂きます。 ・・・まず第一に・・・これらの建物は、必ず何処かの土地上に建っています。・・・『当たり前じゃないか！』と短気を起こさず、お読み頂ければと思います。・・・不動産業者として、まず皆様にご注意頂ければと常に感じている事なのです。・・・ 「土地」には、いろいろと個性と云えるものや、それぞれの土地が経てきた歴史（地歴）や様々な環境などの“背景的なもの”がございます。物理的な事柄に限っても、台地の上のような高台の土地もあれば、海抜○ｍという低地もあります。また、その形状が、真四角の整形地もあれば、現実に利用が制限されるかな？ と思われるような不整形地もあります。とにかく多種多様です。・・・通常、これらの土地それぞれに対し個別特性等を考慮・想定した上で、建物は建築されています。これも構造や工法、建築時期、デザインなど多種多様です。・・・このことは、「地価」という経済的な指標についても同様であり、この多様性に左右されます。大勢の方が『購入するなら・・・こっち。』と、一般的な評価が高ければ、当然に高めの「地価」となりますし、逆ならば安くなります。・・・また、「土地そのもの」には、“滅多なことでは無くならない・消費されない”という最大の特性も併せ持ちます。・・・皆様には、この当たりを総合的に検討頂ければと思うのです。 ・・・要するに、土地上に建つ「建築物」は、どんなものであれ・・・「人」によって造られたものであり・・・当然として、新築された“その時”から古くなっていくので・・・何も施さなければ、いずれは朽ち果てる「物」であることをです。・・・ですから、不動産の世界では、「土地」と「建物」とを、明確に区別して取扱うのです。・・・本質的に、「土地」と「建物」のどちらに比重を置くのか、あるいは両方のバランスを保つのかという話です。・・・（新築・中古）戸建にするか（新築・中古）マンションにするのかという選択肢にしてもそうですが、○○年のローンを払い続けたり、家族の成長を見守るといったようなことなど、“将来に亘る暮らしそのもの”と、“その時の皆様の価値観・考え方（哲学と云っても、良いかもしれません。）”が、大いに関係するのです。 これまでも、我々の住宅に主に取り込まれている建築概念の一つである「耐震技術」のほか、特に近頃の新築住宅分野でクローズアップされいるのが、「制振技術」や「免震技術」です。あるいは、これらを組み合わせたブレンド工法なども出て来るかもしれません。また、建築技術と云って良いのか？ 土木技術と云って良いのか？ 定かではありませんが、土地下の地中や地中杭（くい）に対し、これらの技術を取り込む事で、建物や人・財産を守る・敷地の液状化などを防ぐための地盤改良的な工法も実際にあります。・・・いずれにしても、これらは実際の建築主によって、建てようとするその敷地の特性や地域性などとともに居住性等を総合的に考慮（いろいろな事象を想定）した上で、計画し建築されていきます。・・・結局のところ、土地そのものや地域の特質性などは、“ほぼ自然環境と呼べるものによる影響を当然に受けるもの”なのです。 ・・・ですから、“その時”の皆様の価値観・考え方によって、『・・・そこまでの性能まで必要としない。』とか、『・・・あればあったで安心だから、いいね！』、あるいは『・・・当然、最低限必要な条件でしょう。』などと、意見が分かれます。これらが、一般評価の多様性です。・・・要するに、これらだけではありませんが、“これら要因により、建物の価値が導き出され、実際に契約され、取引されていく”のです。 ・・・それでは、居住用建物に関する一般的なチェックポイントを整理します。 【戸建住宅の一般的なチェックポイント】 ・・・くれぐれも売主様への失礼とならぬように・・・少し難しいですが、ご本人の“視覚・聴覚・臭覚・触覚”をできるだけ活用して下さい。 接道状況や再建築の可否（法的制限）は？、騒音や振動など周囲からの影響がないか？、土地や建物に傾き（不同沈下、不等沈下）などがないか？、床下のシロアリ対策（防虫防蟻処理）と通気性がきちんと保たれているか？、天井や壁などに雨漏りらしき形跡や目立つキズはないか？、カビやタバコ、ペットの臭いなどが染みついていないか？、水廻りなどの住宅設備に不具合などが発生していないか？、過去に増改築した履歴などがないか？、建築確認済証などがきちんと保管されているか？・・・などです。 さらに、新築の場合には、住宅性能評価書などの書類が備わるのかといった点です。 【マンションの一般的なチェックポイント】 ・・・くれぐれも売主様への失礼とならぬように・・・少し難しいですが、ご本人の“視覚・聴覚・臭覚・触覚”をできるだけ活用して下さい。尚、マンションの場合には土地そのものや周辺環境などについては、ある意味でほぼ確定的なので、ここでは省きます。 騒音や振動など周囲住戸（上下左右）から受ける影響の程度は？、万一の際の避難経路・非常用エレベータなどがきちんと管理されているか？、天井や壁などに結露らしき形跡や目立つキズはないか？、カビやタバコ、ペットの臭いなどが染みついていないか？、水廻りなどの住宅設備に不具合などが発生していないか？、過去に内部リフォームした履歴などがないか？、管理組合などでマンション全体の重要書類がきちんと保管されているか？・・・などです。 中古マンションでは特に、築年数や建築施工業者、管理状況（管理組合と管理業者など）などをチェックしたほうが良いでしょう。 「マンションは管理で買え」と云われる程、管理組合などがしっかりしていないと、後々重要性を増して来る大規模修繕や建替えの際などに、費用の負担など影響が大きくなる可能性がありますので。 |
Ｑ９． |
消費税が掛かる物件と、掛からない物件がある、というのは本当ですか？ |
Ａ． |
はい、本当です。 まず第一に、土地そのものに対して消費税は掛かりません。土地は誰が利用しようとも、“消費するものではないから”です。ですから、建物付き売買の場合は、土地はまず非課税で、次に建物がどうなるのか？ という事になります。 この建物部分については、売主によって異なります。 売主が、私共のような宅地建物取引業者などの事業者ですと、“業（なりわい）”として販売したり、経営上の理由などで売却するために消費税が掛かります。ですから、新築建売住宅や、新築マンションなどが消費税込表示となっている訳です。 また、売主が一般個人である場合は、事業者でもなく“業（なりわい）”としておりませんので、消費税の課税対象外となります。 建物ほど多額となる可能性はあまりないと思いますが、不動産購入時に掛かる諸費用で、消費税が掛かる一般的な項目も追記しておきます。 ・不動産仲介業者への媒介報酬（仲介手数料） ・司法書士への報酬（登記事務取扱手数料） ・住宅ローンなどを組む場合の、金融機関へのローン融資事務取扱手数料 |
Ｑ１０． |
不動産を購入する際の資金計画についてのアドバイスを下さい。 |
Ａ． |
・・・実際の物件とお客様のご事情等により異なってまいりますので、一般的な話とさせて頂きます。 お手持ち自己資金として、まずは物件価格の手付金相当額をご準備頂けたらと思います。金額にして不動産購入（売買）価格の１０％位です。 そして諸費用も、購入（売買）価格とは別に必要となりますので、不動産購入（売買）価格の１０％前後を、さらにご準備頂けたら、障害が少ないと思います。また、多くの金融機関の融資上限額が住宅ローンの場合、その購入価格の８０％までとなっている為、総合的に云うと・・・住宅購入の場合には、少なくとも購入価格の２０％程度＋諸費用分をご準備頂けると、なお一層障害が少なく、無難と云えるかもしれません。 ・・・ただ、この諸費用分については、お客様や物件などの条件が合えば、金融機関により融資ＯＫの場合もございます。また、年収が高い方などは全額（不動産購入価格＋諸経費）融資可能な場合もございます。・・・同一の金融機関でも、それぞれにキャンペーンなどもあって“その時期”に左右されたり致します。・・・とにかく様々ですので、詳細については実際の不動産業者にご相談下さい。 いずれにしても、住宅ローンは最長で３５年間。・・・この元利金がうっかりすると、お客様の両肩に少しずつのしかかっていきます。 人生何があるか分かりません。・・・病気・退職・倒産・離婚が人生リスクの４大要因だったと思います。借入額はなるべく少なめに計画しましょう。 (よろしければ参考に、こちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ１１． |
不動産を購入する際、手付金はどの程度必要となりますか？ |
Ａ． |
売主が一般個人など通常の場合には、不動産購入（売買）価格の５％～１０％位が目安になると思います。 私共のような宅地建物取引業者が売主であった場合は、この「手付金等」の取扱いについてが厳正に規制されており、一定額以上を受け取る場合、所定の保全措置を講じなければなりません。 この場合に該当するのは、その目的物件が工事完了後の完成物件である際に、売買価格（消費税抜きの本体価格）の１０％を超える手付金の場合、または１０００万円を超える手付金の場合です。（工事完了前の未完成物件の場合は、１０％を５％と読み替えます） そして、仮に所定の保全措置を講じた場合であっても、売主業者が手付金として受け取れる金額は、売買価格（消費税抜きの本体価格）の２０％までと制限されています。・・・「中間金」（＝手付売買契約締結後～残金決済完了までに買主から売主業者へ代金の一部として支払われるもの）の場合も同様で、「手付金」と「中間金」の合計が、売買価格（消費税抜きの本体価格）の１０％を超える場合、または１０００万円を超える場合には、保全措置を講じなければなりません。（工事完了前の未完成物件の場合は、１０％を５％と読み替えます） |
Ｑ１２． |
不動産購入時に掛かる諸費用と、購入後に掛かる費用について |
Ａ． |
不動産購入時には、物件自体の代金以外にも様々な諸費用が掛かってまいります。 ・・・主なものを挙げると、売買契約書用収入印紙代、仲介手数料（仲介業者がいる場合）、所有権移転登記費用（登録免許税と司法書士報酬）、固定資産税等の日割り精算（売主買主間）、火災保険料（地震保険は住宅総合保険の加入が前提となります）、また住宅ローンなどの融資利用をする場合には、ローン保証料や抵当権設定料などの費用が掛かります。・・・大まかな目安として、不動産購入（売買）価格の１０％前後になると思います。 ※不動産購入時に必要な「諸費用」は、その物件により実際に異なりますので、詳細については不動産業者にお問い合わせ下さい。 さて、不動産購入後に掛かる費用として主なものを挙げると・・・まず、不動産取得税が課せられます。（通常の場合、不動産取引完了後約半年間位に請求があると思います。地方税です。・・・但し、購入した物件やその要件によって、時の住宅税制による軽減措置も適用可能な場合もありますので、きちんとご本人等による申告をして下さい。・・・うっかり忘れていると、軽減措置が適用されずに“生（なま）”のままで課税されてしまうこととなりますので。） また、実際の不動産購入の翌年以降は、毎年４月～５月頃に固定資産税等の課税通知書（納付書）が届くようになります。 そのほかには、周辺行政区・自治会による自治会費・町内会費や・・・一般のマンションの場合には、毎月の管理費や修繕積立金などがあります。 ※この購入後に掛かる「費用」についても、その物件などにより実際に異なりますので、詳細については不動産業者にお問い合わせ下さい。 |
Ｑ１３． |
某大手不動産会社に紹介される住宅ローンの方が金利が安くなるのですか？ |
Ａ． |
・・・住宅ローンは、金融機関毎の商品としての違いはあっても、仲介に入る不動産会社によって実際の金利設定が変わるということはございません。お客様と購入する物件などによる、不動産購入の契約とはあくまでも別の、ローン契約（＝金銭消費貸借契約）となるからです。 ・・・ですから、某大手不動産会社だからといって結果的に金利優遇が大きいという事はありませんし、返済期間やその条件などが変わるということもございません。（金融機関毎の商品による審査結果と実際のローン契約設定の違いはあっても） |
Ｑ１４． |
・・・今さらかもしれませんが・・・不動産の広さについての見方を教えて下さい。 |
Ａ． |
・・・不動産の“広さ”に対する感覚（とらえ方・受けとめ方）は、個人によって当然異なります。 また、日本では古来より「尺貫法」を用いてきた為、一般の方に把握されやすいという事で、「坪（つぼ）」や「反（たん）」、「町（ちょう）」などにより、“不動産の広さを表記することも多い”です。 しかし、この「坪（つぼ）」などは元々、地域によって若干の誤差があるものですから、本人が生まれ育った地域や環境によって、“広さに対する感覚”にも差が生じてしまいます。 ・・・これを是正するためとして、外来の単位である「㎡（平方メートル）」や「ａ（アール）」、「ｈａ（ヘクタール）」をまず用いて、「坪（つぼ）」などとともに併記している訳です。 ・・・これらの関係性を、簡単に表記すると・・・ １坪＝２帖（畳）≒3.3㎡ という式となります。 また、不動産登記事務においては・・・１坪≒3.305785㎡としています。 面積が広くなれば、当然に誤差が比例して生じる訳ですが・・・そこは有効数字を考えて、適当なところで数字を整理（切り捨て）しています。 ・・・地域間による若干の誤差というのは、具体的に云うと・・・畳１枚＝１帖（畳）分の面積の差でして・・・ 簡単に云うと、関東方面と関西方面では、畳１枚の面積そのものが微妙に異なってくるのです。 関東方面では、一般に建物の柱の心から他方の柱心までを「３尺」を単位とするグリッドに従って、そもそも設計・施工します。この「３尺モジュール」に沿ったものを、「江戸間」とか「関東間」と呼びます。 ・・・つまりは、「３尺」グリッド２個分で、畳１枚分の面積を内包するという事です。 平面図を想像して頂くと、「３尺」グリッド２個分の中に、畳１枚分と柱心やら壁心からの水平投影面積部分が含まれるのです。 ・・・ですから、関東方面の在来工法家屋でしたら、８帖和室と４帖半の和室それぞれの畳１枚の大きさ・寸法を比較すると、当然に違いが生じますし ・・・６帖和室の場合ですと、２種類の大きさ・寸法の違った畳が必要となってくるのです。・・・少し蛇足となりますが、関東方面の在来工法の木造家屋にお住まいの方は、実際にスケール片手に畳それぞれの大きさ・寸法を実際に測ってみると、１枚１枚若干の違いがある事をご理解頂けると思います。 ・・・要するに、在来工法の木造注文建築など和室の畳１枚１枚は、それぞれの建物に適合させた、「オーダーメイドの畳である」と云う事ができます。 ・・・それにしても“畳屋さんの職人技”ってスゴイですね。 ・・・一方の関西方面では、「京間」や「本間」と呼ばれ、畳１枚の大きさ・寸法そのものを、「６尺３寸×３尺１寸５分」として統一しています。 直感の鋭い方は、もうお気付きになったと思います。一口に「１帖（畳）分の面積」と云っても、関東方面の木造家屋ではその１帖（畳）分の広さが、概ねのところ「６尺×３尺未満」となる筈ですから、関西方面の木造家屋の方が、タテに３寸以上、ヨコに１寸５分以上長い、つまりはその分だけ面積が実際に広いということになります。 ※参考 １尺（しゃく）＝１０寸（すん）＝10/33ｍ≒0.303ｍ≒30.303㎝ ∴３寸（すん）＝3/33ｍ≒0.0909ｍ≒9.0909㎝ ∴１寸（すん）５分（ぶ）＝1.5/33ｍ≒0.0454ｍ≒4.5454㎝ ・・・これら地域によって畳の大きさ・寸法に違いがあることは、日本各地の伝統とか、それぞれの都市そのものの成り立ち・歴史に依る影響の結果としか云いようがありません。 ・・・このほかにも、冒頭に掲げた方法と異なる換算法や、換算後の数値の扱い方の違いなどに依る“誤差が生じるなどの影響”は・・・建築実務上での面積表示と比較した場合にも現れます。 ・・・メーターモジュールを採用した建物以外（多くは在来工法の木造家屋）において・・・“実際に登記される建物表示登記上の面積”と、“建築確認申請上の図面や書類上の面積”との差が生じている場合がほとんどです。 後者の方は・・・基本的に、「尺（しゃく）」を基準としたモジュールを用いた上で、それを「㎜（ミリメートル）表示及び㎡（平方メートル）表示」していますし・・・有効数字の取り方が、それぞれ若干違う場合もありますので。 ・・・少し分かり難い事柄なので、例で示します。 ・・・不動産業界では、実際に上記の不動産登記事務取扱い方法とは別の換算方法もありますが、ここでは話を簡単にするために、不動産登記事務の場合に限定してご説明します。 ・・・すると、冒頭でふれたように・・・不動産登記事務の場合 １坪＝２帖（畳）≒3.305785㎡ としています。 ・・・これが、多くの関東方面・在来工法木造家屋の建築図面や、その書類となりますと・・・ １坪＝２帖（畳）≒3.3124㎡ となります。 ・・・なぜこうなるのかと申しますと・・・ １帖（畳）の面積を式にしてみます。 １帖（畳）の面積＝0.91m（３尺）×1.82m（６尺）＝1.6562㎡ ※６尺＝１間（けん） ∴１坪＝２帖（畳）＝2×1.6562㎡＝3.3124㎡ この「3.3124㎡」と上記「3.305785㎡」の“差”が、“誤差が生じるなどの影響”のことです。 数値で表すと、 3.3124－3.305785＝0.006615 ←これです。 ですから・・・ちょうど３０坪の木造家屋では 30×0.006615＝0.19845㎡ と云う書類上の面積誤差が生じてきます。 （不動産登記事務と建築実務上の比較） ・・・いずれにしましても、一般の不動産取引や実務上で「坪（つぼ）」などへの換算方法などが問題となることは、ほとんどありません。そのための基準として、そもそもの「㎡（平方メートル）」を用いますし、また、有効数字を考えて適当なところで数字を整理（切り捨て）しています。（小数点以下第○位で切り捨てなどと。） ・・・不動産の世界では・・・あくまでも、“広さ”に対する感覚に個人差や地域差がある事を承知の上で、参考となる目安として「坪（つぼ）」や「帖（畳）」などを用いておりますので。 ・・・ただ、これとは別に・・・知っておいて頂いてもいいのかな？ と思うのは、「㎡（平方メートル）」をその基準単位としていても、土地の「登記地目」”よって、その表記の仕方が異なってくるという事です。具体的に云うと・・・ ① 「登記地目」が、「宅地」や、「鉱泉地」、「１０㎡以下の土地」の場合・・・小数点以下第３位以下を切り捨てて、小数点以下第２位までを表示する。 ② 「登記地目」が、上記①以外で１０㎡を超えるものである場合・・・小数点以下の全てを切り捨てて、整数だけを表示する。 ・・・ということになっている事なのです。 ですから、②に該当する土地を購入して頂いた後に・・・いわゆる公簿売買されていた場合・・・住宅などを建築するため土地（敷地）を、実際に測量してみたら、登記や不動産売買契約書上の面積と、実際に測量した広さが若干異なっていた・・・という事は意外とよくある話です。 (登記“地目”について よろしければ参考にこちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ１５． |
不動産広告上の「○○駅より徒歩○○分」という表示は、どのような基準なのですか？ |
Ａ． |
皆様のお手元に届く、全ての不動産広告（インターネットを媒体したものも含む）は、最寄駅など目的地までの道路距離８０m（メートル）当たり徒歩約１分と換算され、表示されています。１分未満の端数は、１分に切り上げて表示されています。 ・・・徒歩約１分で実際に歩ける距離には、その時の状況や個人差など当然にあり“老若男女”いらっしゃる為、このように一律表示致します。・・・ですから、歩行速度がいつも速い人は、この表示時間より短く目的地に着くことができますし、逆の場合にはこの表示よりも時間が掛かります。また、実際の交通状況にも影響されますので、あくまでも参考値・目安として下さい。 |
Ｑ１６． |
接道義務？ 位置指定道路？ セットバック？ よく知らないけど、何かチェックすることありますか？ |
Ａ． |
土地上に建物を初めて新築する際や、古家の取壊し後に再建築する際などには、「都市計画法」や「建築基準法」などが主に関係致します。 この「建築基準法」に、「建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない。」という規定があります。・・・これが、「接道義務」と呼ばれているものです。 この建築基準法上でいう道路には、「道路法上で定められた道路」（市町村道等のいわゆる公道など）と、それらとは別に認められるものがございます。 ・・・その内、「それらとは別に認められるもの」の一つが、「位置指定道路」と呼ばれるものです。 この「位置指定道路」とは、「私道であること、一定の技術的基準に適合していること、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路であること」の全てを満たしている道路のことです。・・・分かり易く云えば、“私道（私有地）の中でも、行政が特別に道として認めたもの”です。・・・あくまでも、私道でありますから、公道とは意味合いが異なります。・・・しかし、この「位置指定道路」に２ｍ以上接していると、建築基準法上必要な「建築確認申請」が受理され、実際に建築できます。・・・ですから、“接道している道が私道（私有地）のみである物件”を購入しようとする場合には、まず「位置指定道路認定」がされているか否か？、認定されていない場合には、どのような取扱いをする道なのか（位置指定道路以外の私道でも建築できる場合があります。）？、再建築等の際に支障とならないのか？ など、についてを確認する事が重要です。 また、「位置指定道路認定」がされていても、その私道（私有地）の持分（所有権）が無いと、金融機関からローン融資や建築確認申請時などに、“その道の通行等（利用）に関する私道（私有地）地権者の同意書・規約・覚書など”を求められる事があります。・・・したがって通常、私道（私有地）持分の無い土地で、他に公道接道などが無い場合には、その土地に関する評価が下がります。 また、同じく建築基準法で・・・「建築する土地（敷地）は、原則として幅員４ｍ以上の道路に接していなければならない。」・・・とされています。 しかし、その幅員が４ｍ未満であっても、やむを得ない状況のものを、例外として建築基準法上の道路として取扱う場合があり・・・そのようなものを、「みなし道路」とか、「２項道路」（建築基準法第４２条第２項で規定されている為）と呼んでいます。こうした道路に接している敷地では・・・原則として、この敷地と道路の境界線を、その前面道路幅員の中心線から２ｍ後退させねばなりません。・・・こうする行為や後退した部分を、一般に「セットバック」と云います。 そして、セットバックする予定部分は、建築基準法上の道路と見做されますので、その部分には建築や外構工事などはできませんし・・・建築計画に影響する「建ペイ率」や「容積率」などの計算の基となる敷地面積にも、含めることができません。・・・また、不動産広告では、このセットバック部分の面積が、土地全体の面積の１０％以上を占めていると、「要セットバック約○○㎡」などと表示されます。既に、セットバックしていた場合には「セットバック済み」と表示されます。 (“セットバック”について よろしければ参考にこちらのページもご覧下さい。) |
Ｑ１７． |
不動産広告上の「建築条件付き売地」とは、どういう事なのですか？ |
Ａ． |
「建築条件付き売地」と表示・広告される物件とは、「土地売買契約締結後一定期間内に、土地買主と売主間において、売主があらかじめ指定している建築業者・ハウスメーカー（土地の売主業者自身あるいは１００％子会社を含む）と、建築請負契約を締結するという条件が付いた売地」のことです。この際の土地売主は、たいてい宅地建物取引業者です。（稀に、一般個人売主と特定の宅地建物取引業者≒建築業者・ハウスメーカー間で提携関係にある場合もございます） そして、この際の建築業者・ハウスメーカーは、１社（土地の売主業者自身あるいは１００％子会社）とは限らず、複数社指定されている（複数の内から１社を選択できる）場合もあります。ですから、土地の売主業者自身がこの建物を買主より受注する場合には、当然に宅建業許可のほかに一般建設業許可も必要となります。 また、この一定期間内に・・・もしも、予算や建築工法、仕様、工期等の理由で合意ができず、建築請負契約を締結に至らなかった場合には、土地の売買契約が解除され買主が売主に支払った手付金等は、買主に返還されることとなります。 ・・・「建築条件付き売地」とは・・・契約形態は異なりますが、実質的にフリープランに近い建売住宅と考えることもできるかもしれません。・・・住宅などの建築を、既に依頼しようと決めている業者がこの指定業者の中に当初より入っていれば、むしろスムーズに進展しますが、入っていない場合には、この「建築条件付き売地」を売買契約しても、結果的に心に決めていた業者では建築できないと云うことになってしまいます。 ・・・「建築条件付き売地」の場合と、一般の「新築建売住宅」の場合の違いとしては・・・ まず、契約形態の違いにより、収入印紙代が異なってまいります。 ・「建築条件付き売地」の場合は、土地売買契約書用と建築請負契約書用それぞれに収入印紙代が掛かります。 ・「新築建売住宅」の場合は、土地建物売買契約書用の収入印紙代が掛かります。 次に、建物についての違いです。 ・「建築条件付き売地」の場合は、土地の売買契約締結時には・・・建築計画すら決まっておりませんので・・・当然に、建築確認申請などされておりません。土地の売買契約締結後に建築する業者を選定・決定し、土地買主（のちの施主）とプランなどを打ち合わせた上で、建築請負契約締結 → 建築確認申請手続 → 建築施工へと、進みます。・・・建築業者によって、ある程度構造・工法などが決まってしまうものの、建物のプランや仕様などの自由度があります。 ・「新築建売住宅」の場合は、不動産広告上の物件として販売される時点で、既に建築確認済証が発行されており、現実に建築着工直前か、建築中、完成済という状況です。・・・オプション工事の追加や建築途中における多少の計画変更などは可能ですが、この建物を大きく変更すること自体難しくなります。（取引完了後の工事など全て買主負担で行うことは方法論としては可能ですが、現実的ではないかと。） ・・・これらことから、不動産業界では売ってから建てて頂く「売建（うりたて）」と、建ててから売る「建売（たてうり）」とを、区別して呼ぶこともありますが・・・結果としては、消費者たる買主が土地と新築建物を取得できる事自体には変わりが無いため、この「建築条件付き売地」を、フリープランに近い建売住宅と考えることも出来ると云う理由がございます。 では、それぞれの特徴を大まかに比較してみます。 ・「建築条件付き売地」の場合は、建築業者の選定後に建物を注文建築する訳ですから、実際の施行例やモデルハウスの見学、計画図面、担当建築士の説明・アドバイスなどにより、イメージを掴んだ上での、綿密な打ち合わせとその確認作業などが必要となります。しかし、これらの打ち合わせを、ある意味で怠ってしまうと、後々のトラブル発生の原因となる可能性があります。・・・それでも、一方では・・・建築過程などを確認しながら、ご本人の希望などを取り込める可能性が充分にあり、「建売」と比較した場合は大きく異なるポイントです。 ・「新築建売住宅」の場合は、購入意思を決める前に建築確認済の書類や現地の状況を確認できますし、人によっては煩わしいと感じる打ち合わせも最小限で済む、完成後即入居が可能、場合によっては割安で購入できる、などが長所と云えるでしょう。逆に短所と云えるのか難しいところではありますが・・・建築過程を、“その時その場で確認できないので、ある意味で建築施工業者を信頼するほかない”という事。基本的な事を云えば、“建築過程におけるご本人の希望を、全て取り込むことには限界がある”という事などです。 ・・・新しい住宅などを取得目的にする場合・・・本来ならば・・・建築条件が付かない売地が望ましいと考えられる方も多いかもしれません。しかし、現実に「建築条件付き売地」が存在し、売地そのものを第一優先に気に入って頂いた場合など、この建築条件を受け入れるというケースもあろうか？ とも思います。・・・いずれにしても、ご自身の状況やお考えから、どちらのタイプや選択肢が、ご自身にマッチングするのか？ をご検討頂ければと思います。 |
Ｑ１８． |
住宅ローンを借りようと思っています。変動金利と固定金利ではどちらがいいのですか？ |
Ａ． |
・・・お客様のご事情や、ご自身の人生設計などに対する考え方などによって、それぞれ異なってまいりますので、一口に「こちらをお薦めします。」とは云えない事柄です。そのため、ここでは簡略化させて頂きます。（平成２６年１月時点） 【変動金利のメリット・デメリット】 メリット・・・現在のような利率の低さ デメリット・・・利率が変動するので、ローン融資実行時から必ず上昇・下降すること 【固定金利のメリット・デメリット】 メリット・・・長期間の利率固定の為に、返済計画が立て易い デメリット・・・リスク含みのため、変動金利よりも利率が高い（約１％くらい） （“住宅ローン”について 詳しくはこちらのページ をご覧下さい。） |